Недвижимость Сочи: Конец эпохи приватизации.
Последний атрибут социального советского государства бесплатная раздача жилья уходит в прошлое, теперь каждый желающий улучшить жилищные условия должен сделать это самостоятельно. Основная цель социального государства в этом вопросе, оставить хоть какие-то перспективы решения жилищного вопроса для людей со средним и низким доходом.
Общепринятых способов решить жилищную проблему два – это приобретение своего жилья с помощью ипотеки или аренда жилья. К сожалению пока не один из этих способов решения жилищной проблемы недоступен для среднего класса россиян. Большинство 86,5% жилья в России находится в частной собственности, при этом в 74,2% проживают сами собственники. Эти цифры говорят о том, что значительное число граждан государства российского, обзавелись жильем на безвозмездной основе.Но все хорошее когда-нибудь закачивается, вот и эпоха приватизации, несколько раз продлеваемая государством, подходит к концу.
Россия
Государственные жилищные программы направлены на приобретения гражданами жилья в собственность, с помощью единственного механизма, ипотечного кредита на покупку недвижимости. Но важно раздробить ипотеку на два противоположных сегмента, коммерческую и социальную. Не может вопрос обеспеченности жильем граждан в стране, где в госсобственности находиться более 50% имущества страны, решаться только рыночными рычагами.
Один из трендов будущего - это рост обязательных платежей, расходы на коммуналку, еду, одежду, образование, медицину. Все это снижает процент отчислений на погашение кредита для семьи, если раньше в качестве ежемесячного ипотечного взноса можно было рассматривать половину совокупного дохода семьи, то сейчас даже 30%, представляютсярискованными для банков. От роста расходов пострадает, прежде всего, способность жителей к накоплению финансовых ресурсов, для того чтобы решить жилищный вопрос, конечно можно вновь давать ипотеку без первоначального взноса, но как показывают общемировые стандарты, сумма накоплений должна составлять хотя бы 20% от стоимости жилья, в таком случае вероятность возврата кредита считается высокой. Тем более рост доходов россиян по итогам 2011 года оказался нулевым, а значит, главное усилие жилищной политики государства должно быть направленно на снижение стоимости жилья.
Второй способ решение жилищного вопроса аренда недвижимости, в России не очень популярен и считается вынужденным. Арендовать жилье порой гораздо выгоднее, чем выплачивать ипотечные платежи. Не каждый житель крупных городов, таких как Нью-Йорк, Лондон, Париж, куда стекаются инвестиционные денежные средства со всего мира, может позволить себе приобрести квартиру или дом даже с использованием ипотеки. Но там где городские муниципалитеты регулирует арендные ставки, и средние доходы жителей крупных городов высокоразвитых стран, гораздо выше средних доходов многих даже обеспеченных россиян. В России пока практикуется только коммерческая аренда, которую регулирует рынок законом спроса и предложения, следовательно, арендатор считает себя социально не защищенным и ничем не застрахованным от необоснованного выселения или резкого повышения арендной ставки. Это можно проследить на примере Сочи, где сдержать рост аренды недвижимости в условиях курортной сезонности и надвигающейся Олимпиады, у государства нет никаких возможностей.
Сочи
Но ведь в каждом правиле есть исключения, рынок недвижимости курорта он уникален, структура занятости населения в Сочи совсем не типична для остальной России. Доходы от курортной деятельности во многих туристических странах доходят до четверти общего ВВП, но в России курортная деятельность традиционно на глубоких задворках и мало поддерживается государством. Вместе с тем, недвижимость Сочи входит в тройку самых дорогих городов России по стоимости квадратного метра. Но конечно средний доход жителей курорта гораздо ниже среднего дохода москвичей и петербуржцев, поэтому для большинства жителей города работающих в сфере услуг, в малом бизнесе, покупка недвижимость в родном городе несбыточная мечта. Если даже для среднего москвича доступна только покупка недвижимости по ипотечному кредиту в Подмосковье,что уж говорить про сочинца со средним доходом.
Арендного жилья в Сочи, как и положено курорту много, но цены больше рассчитаны на проживания не местных жителей, а туристов. По традиции, еще с советских времен, многие арендодатели просят освободить жильцов недвижимость в месяцы высоко сезона или заплатить по повышенным «летним» тарифам, что на 50% выше среднемесячной арендной платы.Велик соблазн сдавать жилье в наем для сотрудников предприятий участвующих в строительстве олимпийских объектов в Сочи.
По причине высокой концентрации курортной недвижимости, и влиянию сезонных туристических факторов проблему доступности арендного жилья для горожан, не получиться решить, даже если вдруг муниципалитет возьмется за регулирование тарифов на аренду жилья.
Nota Bene
На основании вышеизложенных фактов можно сделать вывод, что старая система бесплатной раздачи жилья в форме приватизации не эффективна и даже губительна для бюджета. Но в то же время на место нее не приходит ни какая новая система, то есть механизм решения жилищной проблемы.
Основная наша проблема это большое количество нефтедолларов подающих на наше государство, конечно, такое же большое количество нефтедолларов есть и в Норвегии и в Катаре, но там высокий средний уровень дохода населения, и практически каждый может позволить себе либо платить ипотеку, либо арендовать жилье.
Чтобы растворить поток нефтедолларов и подтянуть уровень доступности жилья для граждан на среднеевропейский, России нужно создать не три инвестиционных привлекательных города (Северную, Южную и Центральную столицу), а тридцать-сорок городов, куда строительным инвесторам будет выгодно вкладывать избытки нефтедолларов.
Надо подтягивать доходы работающего среднего класса, именно это скрытые резервы для решения жилищного вопроса в РФ. Пока общемировая схема решения жилищной проблемы проста - богатые покупают, выплачивая полную стоимость, средний класс берет либо в кредит, либо в аренду, малоимущим дотации. В нынешней схеме сложившийся в России и в частности в Сочи, выпадает средний класс, поэтому не стоит удивлять, что он в нашей стране не растет!
Большой плюс нашего государства в том, что оно решилось раздать жилье людям, чтобы они получили хоть какую то выгоду от раздела советского общественного продукта. Но теперь нужно создать механизм, позволяющий гражданам решать жилищную проблему, причем это механизм не может быть формальным, он должен быть реально действующим. По многочисленным опросам общественного мнения, около 70% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Конец эпохи приватизации не должен стать концом эпохи надежд на улучшения жилищных условий для большинства граждан России, и без участия государства это злободневный вопрос никогда не решиться, как не решается он и в других развитых странах.
Подгорнов Дмитрий, директор ИК «Перекресток-Сочи»
