РОСРИЭЛТ

Недвижимость Сочи: Конец эпохи приватизации.

27.06.2012

Время летит неумолимо. Все ближе и ближе ключевая дата для нескольких миллионов жителей России 1 марта 2013 года – это дата конца эпохи приватизации. Дата конца эпохи, основной ценности многих россиян, бесплатных квадратных метров.

Последний атрибут социального советского государства бесплатная раздача жилья уходит в прошлое, теперь каждый желающий улучшить жилищные условия должен сделать это самостоятельно. Основная цель социального государства в этом вопросе, оставить хоть какие-то перспективы решения жилищного вопроса для людей со средним и низким доходом.

Общепринятых способов решить жилищную проблему два – это приобретение своего жилья с помощью ипотеки или аренда жилья. К сожалению пока не один из этих способов решения жилищной проблемы недоступен для среднего класса россиян. Большинство 86,5% жилья в России находится в частной собственности, при этом в 74,2% проживают сами собственники. Эти цифры говорят о том, что значительное число граждан государства российского, обзавелись жильем на безвозмездной основе. Но все хорошее когда-нибудь закачивается, вот и эпоха приватизации, несколько раз продлеваемая государством, подходит к концу.

Россия

Государственные жилищные программы направлены на приобретения гражданами жилья в собственность, с помощью единственного механизма, ипотечного кредита на покупку недвижимости. Но важно раздробить ипотеку на два противоположных сегмента, коммерческую и социальную. Не может вопрос обеспеченности жильем граждан в стране, где в госсобственности находиться более 50% имущества страны, решаться только рыночными рычагами.

Один из трендов будущего - это рост обязательных платежей, расходы на коммуналку, еду, одежду, образование, медицину. Все это снижает процент отчислений на погашение кредита для семьи, если раньше в качестве ежемесячного ипотечного взноса можно было рассматривать половину совокупного дохода семьи, то сейчас даже 30%, представляются рискованными для банков. От роста расходов пострадает, прежде всего, способность жителей к накоплению финансовых ресурсов, для того чтобы решить жилищный вопрос, конечно можно вновь давать ипотеку без первоначального взноса, но как показывают общемировые стандарты, сумма накоплений должна составлять хотя бы 20% от стоимости жилья, в таком случае вероятность возврата кредита считается высокой. Тем более рост доходов россиян по итогам 2011 года оказался нулевым, а значит, главное усилие жилищной политики государства должно быть направленно на снижение стоимости жилья.

Второй способ решение жилищного вопроса аренда недвижимости, в России не очень популярен и считается вынужденным. Арендовать жилье порой гораздо выгоднее, чем выплачивать ипотечные платежи. Не каждый житель крупных городов, таких как Нью-Йорк, Лондон, Париж, куда стекаются инвестиционные денежные средства со всего мира, может позволить себе приобрести квартиру или дом даже с использованием ипотеки. Но там где городские муниципалитеты регулирует арендные ставки, и средние доходы жителей крупных городов высокоразвитых стран, гораздо выше средних доходов многих даже обеспеченных россиян. В России пока практикуется только коммерческая аренда, которую регулирует рынок законом спроса и предложения, следовательно, арендатор считает себя социально не защищенным и ничем не застрахованным от необоснованного выселения или резкого повышения арендной ставки. Это можно проследить на примере Сочи, где сдержать рост аренды недвижимости в условиях курортной сезонности и надвигающейся Олимпиады, у государства нет никаких возможностей.

Сочи

Но ведь в каждом правиле есть исключения, рынок недвижимости курорта он уникален, структура занятости населения в Сочи совсем не типична для остальной России. Доходы от курортной деятельности во многих туристических странах доходят до четверти общего ВВП, но в России курортная деятельность традиционно на глубоких задворках и мало поддерживается государством. Вместе с тем, недвижимость Сочи входит в тройку самых дорогих городов России по стоимости квадратного метра. Но конечно средний доход жителей курорта гораздо ниже среднего дохода москвичей и петербуржцев, поэтому для большинства жителей города работающих в сфере услуг, в малом бизнесе, покупка недвижимость в родном городе несбыточная мечта. Если даже для среднего москвича доступна только покупка недвижимости по ипотечному кредиту в Подмосковье, что уж говорить про сочинца со средним доходом.

Арендного жилья в Сочи, как и положено курорту много, но цены больше рассчитаны на проживания не местных жителей, а туристов. По традиции, еще с советских времен, многие арендодатели просят освободить жильцов недвижимость в месяцы высоко сезона или заплатить по повышенным «летним» тарифам, что на 50% выше среднемесячной арендной платы. Велик соблазн сдавать жилье в наем для сотрудников предприятий участвующих в строительстве олимпийских объектов в Сочи.

По причине высокой концентрации курортной недвижимости, и влиянию сезонных туристических факторов проблему доступности арендного жилья для горожан, не получиться решить, даже если вдруг муниципалитет возьмется за регулирование тарифов на аренду жилья.

Nota Bene

На основании вышеизложенных фактов можно сделать вывод, что старая система бесплатной раздачи жилья в форме приватизации не эффективна и даже губительна для бюджета. Но в то же время на место нее не приходит ни какая новая система, то есть механизм решения жилищной проблемы.

Основная наша проблема это большое количество нефтедолларов подающих на наше государство, конечно, такое же большое количество нефтедолларов есть и в Норвегии и в Катаре, но там высокий средний уровень дохода населения, и практически каждый может позволить себе либо платить ипотеку, либо арендовать жилье.

Чтобы растворить поток нефтедолларов и подтянуть уровень доступности жилья для граждан на среднеевропейский, России нужно создать не три инвестиционных привлекательных города (Северную, Южную и Центральную столицу), а тридцать-сорок городов, куда строительным инвесторам будет выгодно вкладывать избытки нефтедолларов.

Надо подтягивать доходы работающего среднего класса, именно это скрытые резервы для решения жилищного вопроса в РФ. Пока общемировая схема решения жилищной проблемы проста - богатые покупают, выплачивая полную стоимость, средний класс берет либо в кредит, либо в аренду, малоимущим дотации. В нынешней схеме сложившийся в России и в частности в Сочи, выпадает средний класс, поэтому не стоит удивлять, что он в нашей стране не растет!

Большой плюс нашего государства в том, что оно решилось раздать жилье людям, чтобы они получили хоть какую то выгоду от раздела советского общественного продукта. Но теперь нужно создать механизм, позволяющий гражданам решать жилищную проблему, причем это механизм не может быть формальным, он должен быть реально действующим. По многочисленным опросам общественного мнения, около 70% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. Конец эпохи приватизации не должен стать концом эпохи надежд на улучшения жилищных условий для большинства граждан России, и без участия государства это злободневный вопрос никогда не решиться, как не решается он и в других развитых странах.

Подгорнов Дмитрий, директор ИК «Перекресток-Сочи»


Статью разместила ИК «Перекресток»

Перекресток

#Жилая недвижимость

Просмотров: 196 | ID: 296



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то...

ЖК "Сокол" - единственный строящийся объект в центре Сочи

С каждым новым строительством в центральной части Сочи остаётся всё меньше мест для новых жилых комплексов. С учётом команды нынешнего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о прекращении застройки первой линии берега Черного моря, ценность комплекса "Сокол" возрастает в несколько раз.

"Лазурный Берег 2" - приватный комплекс с городом на ладони!

За последнее время в Сочи было построено достаточно большое количество новостроек разного уровня. Застройщики предлагали вид на море, свою небольшую территорию, местами развитую инфраструктуру. Но такого предложения, как комплекс "Лазурный Берег 2" в Сочи ещё не было.

Как приобрести коммерческую недвижимость в Сочи за полцены.

Сегодня средняя цена офисной недвижимости, определенная на основании стоимости объектов, внесенных пользователями в информационную базу сайта РОСРИЭЛТ и экспонируемых на страницах коммерческих объектов недвижимости г. Сочи за последние 3 месяца , находится на уровне 96000 рублей за один квадратный метр и имеет тенденцию к снижению порядка 5% за указанный временной период. А можно ли устремить это падение с 5 до 50 процентов? Оказывается это реально. Главное, чтобы назначение и расположение коммерческого объекта совпало с Вашими потребностями, а вот о безопасности такой сделки можно не беспокоиться. Итак, что делать?

ЖК "Посейдон". Пожалуй, единственный возводимый объект у моря, достойный внимания.

Компания "Черномор" подарила жителям и гостям курорта, планирующим постоянный переезд или отдых, отличный комплекс бизнес-класса, и подкрепила свой успех, когда привлекла одного из самых мощных подрядчиков города Сочи - компанию ALK++, причастную к строительству таких объектов, как комплекс "de Luxe" класса "Санторини", комплекса "Лазурный Берег" и "Лазурный Берег 2", "Бытха 2016" и многих других популярных комплексов.

Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством не только безопасна, но и выгодна.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Перспективы инвестирования в строительство объектов недвижимости в Сочи

Сочинские застройщики не строили «хаятов», «актёров», «пульманов», они строили для людей, стоили качественно и недорого. И сегодня у них возникают неплохие условия для конкуренции при сохранении двух важных составляющих: контроль над бизнесом и беспроцентные финансовые вливания. Банки им не соратники, выход – частные инвестиции в бизнес с пропорциональным распределением прибыли после реализации объекта капитального строительства. Инвесторы улавливаете мысль? Разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночным предложением может быть значительно больше ставки рефинансирования ЦБРФ.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Регистрируемся в домах на территориях сочинских садоводств. Алгоритм.

Как прописаться, если дом по документам «нежилой» и находится на садоводческой земле? ...Для всех уже стало очевидным, что с нашим законодательством возможно всё! Итак, что взять на вооружение. Во-первых, это Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г №7-П. В этом документе указывается на несоответствие постулатов Конституции Российской Федерации и запрета на прописку в дачных строениях. Во-вторых, Постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г., устанавливающее порядок самой регистрации, а также Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…», в-третьих, ФЗ №93 от 30.06.2006 «…о дачной амнистии…» и, конечно, Жилищный Кодекс РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».