Недвижимость Сочи: Моно-олимпийский город
В 2009 году в Сочи был принят новый «Генеральный план городского округа города Сочи до 2032 года», размещенный на сайте sochiadm.ru
Генеральный план города как юридический документ, носит рекомендательный концептуальный характер, то есть не является источником градостроительного права, и основную юридическую нагрузку несут согласно ст.26 Градостроительного кодекса РФ «О реализации генерального плана города», правила землепользования и застройки вместе с регламентом градостроительного зонирования, которые будут приняты до конца 2009 года (нужно согласовать разногласия с экологами, разобраться с наложением городских земель на земли Сочинского Национально парка и т.д.). Основная отличительная черта Большого Сочи, город на 4/5 своей территории представляющий земли особо охраняемых территорий, или земли Сочинского национального парка, когда проходило разграничение черты, город просто плавно вписали в Сочинский национальный парк в земли федерального значения. Теперь окончательно сформируется территория города после реализации 244-ФЗ РФ «О передаче земельных участков находящихся в границах курортов федерального значения в муниципальную собственность», курорт приобретет свою городскую черту, которая и будет увеличена за счет земель сельхоз назначения и земель лесного фонда.
Принятие генплана города – это веха в истории курорта, пункт многих инвестиционных программ по развитию и строительству недвижимости и объектов инфраструктуры, которые на этом пункте и обрывались…..Потому что в чужой монастырь со своим уставом не ходят!
Генеральный план Сочи давно уже стал притчей во языцех, обросший огромным количеством патетических высказываний, на региональном и на федеральном уровнях, что только не прогнозировали после его принятия, даже очередной скачек цен на недвижимость(!) - во многих прогнозах был обозначен пунктом «после принятия генплана города». Утверждение плана затягивалось с 2005 года (последняя стратегия развития города была принята 1967 году, и с тех пор только перезагружалась), и тогда когда казалось что в связи с разразившимся мировым финансово-экономическим кризисом, оно затянется вновь, был принят очень взвешенный лаконичный и рациональный Генеральный план. На стоимость недвижимости в Сочи принятие Генерального плана города, правда не повлияло, стагнация пока продолжается, медленно перейдя в осенний ценовой «сплин», который слегка взбодрил предновогодний единичный спрос….
Однако концептуальная часть Генерального плана Сочи, дает ответы на важные фундаментальные вопросы.
Прежде всего, в Генеральном плане Сочи, четко, прагматично, разграничены ближние и дальние векторы развития города. Ввиду сжатия секвестрированной части бюджета РФ на ближайшие годы, в пунктах выделения средств на различные целевые программы, основная цель Олимпийской столицы, до 2014 года, это строительство олимпийских объектов, на нее, по словам руководства страны, денег жалеть не будут наравне с социальными программами. А уже следующей дальней целью, обозначено выведение Сочи к 2032 году на международный курортный рынок, причем город должен стать лидером своего региона.
Главной целью развития города-курорта Сочи становится превращение его в современный высокоэффективный санаторно-курортный, деловой, спортивный и туристический центр мирового уровня.
Для достижения заявленных целей объявлено поэтапное решение задач:
- Привести в соответствие международным стандартам транспортную, инженерную, спортивную и туристическую инфраструктуру.
- Осуществить строительство спортивных объектов, необходимых для подготовки российских спортсменов и проведения национальных и международных соревнований по зимним видам спорта, а также олимпийских объектов.
- Улучшить жилищную и социальную обеспеченность населения города.
Все эти цели будут реализованы в два этапа - первые два пункта в первой пятилетке, а третий более объемный и сложный, требующих массовых негосударственных инвестиций будет претворяться в жизнь до 2032 года.
Раньше все это пытались совместить и исполнить до 2014 года к Олимпиаде, теперь патетика улеглась и принято более взвешенное решение. Сначала пойдет Олимпийский локомотив, а затем к нему будут цеплять вагон за вагоном. До 2014 года, Сочи становиться моно – олимпийскимгородом с одной главной целью, подготовка города к проведению Зимней Олимпиады – 2014 года.
В «Генеральном плане городского округа Сочи до 2032 года» можно увидетьнаправления развития основных векторов города - курорта:
1) Разграничение курортной и олимпийской части Сочи.
Курортная часть Большого Сочи пройдет вдоль побережья от Лазаревского до Адлерского района. По этой меридиональной оси, предусмотрено формирования 8 главных планировочных структур – курортные районы Магри, Лазаревское, Головинка, Лоо, Сочи – центр, Хоста – Кудепста, Адлер, Красная Поляна, объединенных модернизируемой системой коммуникаций. Ближе к прибрежной полосе запланировано строительство рекреационных объектов, жилая недвижимость сместиться в горный кластер. Что позволит нарастить количество гостиниц и аппартамент-отелей в прибрежной полосе.
Олимпийская часть застройки пройдет по оси Адлер – Красная поляна. Активная зона застройки, по типу транспортных колец Москвы ожидает, и новые дорожные развязки, особенно вдоль трассы Адлер-Красная поляна, вокруг них вырастут современные дома, скорее всего небольшой этажности и немалое количествогостиниц. Архитектурный облик, которых будет срисован с горных шале в Швейцарии и Франции, или со средиземноморского стиля «пуэбло», с черепичными крышами и трассами. Возможно нахождение исвоей архитектурной концепции с сочинским колоритом, важно, что все эти строения согласно концепции Генплана будут малоэтажными.
2) Застройка горного кластера и смещение городской черты в горную часть.
Часть земель сельхоз назначения будет переведена в земли поселений и войдет в городскую черту, линия городского «фронтира», то есть освоенных земель существенно увеличиться, что давно подталкивается логикой развития города. Ведь многие дачные поселки и садоводческие товарищество уже де-факто стали жилыми микрорайонами, причем не только с основательными частными домовладениями, но 4-5 этажными домами разбитых на 20-30 хозяев по долям и построенных на садовых участках. В последние годы именно так решается проблема доступного жилья в Сочи. Альтернативой этому могут служить оформленные пятна застройки под многоквартирные дома эконом-класса в 3-5 км от моря, с подведенными инженерными коммуникациями. Инвестиционные контракты с администрацией города по программе расселения ветхого жилья расположенного в приморской полосе, помогут запустить начальный этап строительства, многоэтажного жилья эконом-класса, которого очень не хватаетчерноморскому курорту. Приморскую рекреационную территорию ввиду ее высокой ликвидности можно будет использовать, для строительства гостиниц, отелей и различных курортных апартаментов.
Интересным фактором представляется и увеличение городской черты на 25% с 17667 га до 22236 га на целых 4559 га (в основном за счет земель сельскохозяйственного назначения), при этом площадь застройки планируется увеличить в 3 раза с существующих 7330 тыс. кв. метров, до 20080 тыс.кв. метров. Это позволит существенно пополнить бюджет города, а так же окупить масштабное финансовое вложение в развитие инженерных сетей связанное с проведением 22-ой Зимней Олимпиады в Сочи. Заранее стоит продумать и источники привлечения инвестиций на реализацию амбициозных планов по увеличению площади застройки в 3 раза, на фоне продолжающегося мирового финансового кризиса. Такое количество квадратных метров построить и главное реализовать, можно только существенно (в разы!) увеличив внутри российский спрос или привлечением международных инвестиций (настолько массовых как вЭмирате Дубай). Всего с учетом строительства нового и замещения ветхого и аварийного жилья
будет построено 13 400 тыс. кв.м. Ведь фактический срок окупаемости инвестиционного строительства 13,4 млн. кв. метров, опираясь на предыдущие экономические показатели реализации жилья, составит не менее 50 лет. Недвижимость - это актив, в момент кризисных потрясений, ведущий себя непредсказуемо! Как показал нынешний кризис именно строительный и курортный сектора экономики и вообще вся сфера обслуживания оказались самыми пострадавшими.
Не будем забывать, что по текущей ситуации, к базовым отраслям экономики города относятся: торговля и общественное питание, строительство, курортно-туристский комплекс, промышленность (не значительно).
В Сочи с 90-х годов строительный сектор вообще не развивался, тогда, как санаторно-курортный восстанавливаться путем реконструкций и строительство дополнительных корпусов санаториев и развивался средними темпами, в 2000-х годах на курорте началось бурное строительство, и постепенно по объемам инвестиций строительный сектор догнал курортный. За 2000-е годы в Сочи было построено и реализовано около 2 млн. кв. метров многоэтажного жилья, с учетом отложенного спроса 90-х годов, когда многоквартирного жилья в Сочи не строилось вообще. Теперь начался рывок строительной отрасли связанный с проведением Олимпийских Игр, в грядущие годы строительная отрасль города, будет вновь существенно превалировать над курортной отраслью. Дисбаланс, вызванный рывком строительного сектора, застроившего жилой недвижимостью Сочи, и неподкрепленный развитием курортной рекреационной составляющей, может превратить «Край магнолий» в дачный поселок с минимальной деловой активностью, и максимумом расходов на содержание ЖКХ, который могут составить до 80% бюджета города. Расходы на ЖКХ уже составляют 50% консолидированного бюджета города на 2010 год. Управление «дачным» поселком, может «влететь в копеечку» Южной столице, и похоронить ее амбиции на развития всесезонного курорта мирового уровня.
Некоторая диспропорция в концепции Генплана наблюдается в части будущей занятости населения. Увлечение рабочих мест в городе планируется за счет строительство новых гостиниц, санаториев, пансионатов, вместимость этого сектора возрастет в 3 раза, и число мест размещения увеличиться с 72 тысяч до 220 тысяч. Что даст существенную прибавку городу в количестве рабочих мест, а значит и в увеличении выплат налогов в городской бюджет. Тогда как вместимость частного сектора куда включены и мини гостиницы останется на нынешнем уровне, то есть около 400 тысяч мест. Что говорит, о некой приостановке развития частного сектора размещения и активном развитии корпоративного сектора в лице крупных и средних отелей. Численность отдыхающих на курортах(!) Сочи (именно во множественном числе согласно концепции Генплана), возрастет с 4 млн. по данным 2008 года, до 8,3 млн. человек к 2032 году.
Поэтому одна из важнейших задач менеджмента города Сочи, не допустить, чтобы строительная отрасль городского хозяйства, стала существенно доминировать над курортной отраслью, которая пока является ведущей, и дает большинству жителей рабочие места.
Как всегда, приодеться потрудится риэлторам, большая часть недвижимости построенной в городе согласно концепции Генплана, предназначена на продажу, так как постоянное население города вырастит по прогнозам на 22% до 2032 года, а до 2014 года всего на 7%, то есть не так существенно. Исходя из этих данных основная масса построенной недвижимости в Сочи (а это 13,4 млн. кв. метров жилья), будет предназначена для внешнего иногороднего (возможно и зарубежного) спроса. До 2014 года объекты будет в основном достраиваться, при нынешних темпах строительства, не исключено и изменение концепции многих проектов, где на месте жилой недвижимости будет воздвигнута коммерческая. Особенно это касается гостиничного сектора, которого в городе недостаточно для единовременногоприема гостей в момент проведения Олимпиады, а после закрытия Олимпийских Игр рациональней будет осуществить редевелопмент таких объектов, переведя их в жилые дома либо в курортные апартаменты. Жилье в Сочи наверняка захотят приобрести иностранные гости, кому после посещения Олимпийских Игр, захочется обладать недвижимость в этом райском Черноморском уголке. Причем чтобы опередить этот спрос, городу нужно предложить иностранным инвесторам именно качественную недвижимость, соответствующую международным стандартам.
Именно в продолжении борьбы за качество построенных объектов и окружающей их инфраструктуры, выглядит логичным и отказ от многоэтажной застройки. В новой структуре городского строительство описанной в концепции Генплана, малоэтажная застройка имеет весомый приоритет перед многоэтажной (около 60% от общей застройки). Прибрежную полосу курорта с тонкой полоской пляжей очень важно не «придавливать» небоскребами, которые возможно вписываться органично в рельефы пустынных пляжей Эмирата Дубай, но излишне, контрастируют с уникальной природой Сочинской Ривьеры, те туристы, которые привыкли греться на пляже под тенью деревьев, не будут загорать под тенью небоскребов. Не будем забывать, что Сочи пока не просто курорт, а курорт дачного типа. И спрос на сочинскую недвижимость постепенно смещается в малоэтажный сектор. Недвижимость это, прежде всего товар, недвижимость на курорте это товар престижный, и в первую очередь рассматриваются ее уникальные свойства. Большинство недвижимости в первом километре от моря, предназначены для иногородних покупателей Главное, не допустить, маркетинговую близорукость и анализировать именно спрос, а не прибыльность проекта. Конечно, было очень прибыльно строить высотные дома на маленьких участках земли в прибрежной полосе, на спрос на такую недвижимость у моря ушел в прошлое. Тогда как в горном кластере Сочи было бы правильно удовлетворить потребности жилья эконом класса многоэтажным строительством, тем более, в рамках олимпийской программы будут построены хорошие дорожные развязки.
Основной пункт Генерального плана города Сочи это широкое развитие дорожных сетей курорта. Ведь от развитости и пропускной способности дорожных сетей на 50% зависит развитие города как курорта. Для разгрузки внутригородской улично-дорожной сети будет построен дублер Курортного проспекта протяженностью свыше 20 километров и с расчетной скоростью движения до 100 километров в час.
Транспортная доступность внутри агломерации Большой Сочи позволить сделать привлекательными новые районы города. Особенно выиграет, от новых транспортных развязок, Лазаревский район Сочи, богатый на неосвоенные земельные участки под различную застройку, которые слабо используются ввиду транспортной отдаленности. Путем расширения возможностей транспортной инфраструктуры, улучшиться и внешняя доступность курорта позволяющая привлекать на курорт, особенно на горнолыжные трассы Красной поляны, жителей близлежащих экономически развитых регионов - Краснодарского края и Ростовской области. Преобразится и автодорожная инфраструктура прибрежных территорий. Для проезда транзитного транспорта, минуя зону плотной застройки курорта, строится дорогав обход города протяженностью 18 километров и автодорога Адлер – Веселое, по новому направлению и протяженностью 10 километров. Это очень привлекательно для экологической составляющей курорта, ведь одна из важнейших задач - это развитие Сочи как курорта, рост города не должен превратить его в промышленный мегаполис.
Возможно, что основное развитие курортной составляющей произойдет уже после 2014 года, это главный ответ который мы получаем, просмотрев аналитическую концепцию Генплана Сочи. Политика разделенных потоков Олимпийских Федеральных создающих событие, подготовка города к олимпиаде это событие номер один, которое подтолкнет город к статусу мирового курорта. А вот создавать мировой курорт из Сочи приодеться своими руками всем жителям города, причем Олимпиада обеспечит «статусность» городу, и даст возможность выйти на мировой рынок инвестиций. Многие курорты мирового уровня, особенно обретшие известность в 20 веке, проводили ребрэндинг через крупные спортивные события. Возьмем, к примеру, Пекин, желающий стать новой туристической «Меккой», заставивший взглянуть на Китай новым взглядом тех, кто побывал на Олимпийских Играх -2008 года, или бившийся наиболее отчаянно с Сочи за право проведения Олимпиады - 2014 южнокорейский Пьёнчанг, с «нуля» отстроенный горнолыжный курорт.
Следующая, пост - олимпийская цель, это региональное лидерство Сочи в регионе Черноморского бассейна, достигнув эту цель, в дальнейшем Сочи сможет статькурортом мирового уровня. Сочетание летнего и горнолыжного курорта, развитие туристической сферы по высоким международным стандартам, наряду с грамотной таможенной и финансовой политикой, вполне может сделать из Сочи лидера Черноморского региона.
Подгорнов ДмитрийИК «Перекресток» (Сочи)
www.perekrestoc.ru
