ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СОЧИ. ВЕСНА 2016 ГОДА
Социально-экономические показатели Сочи
Сочи является наиболее популярным морскимкурортом в России. В 2015 году его посетило 5 млн. туристов. Больше отдохнуло лишь в Санкт-Петербурге и Москве, где численность приезжих составила соответственно 6,5 и 5,7 млн. человек. По численности населения город занимает 49 место в России. Однако ВВП Сочи увеличивается даже в период снижения общенационального значения данного показателя. Так в 2015 году ВВП курорта вырос на 3,2%. В целом по России данный показатель сократился на 3,7%. Средняя заработная плата в Сочи была на 2 тыс. руб. в месяц больше чем в целом по стране. При этом уровень безработицы в городе составлял 0,3%. Для сравнения в России этот показатель равнялся 5,7% от трудоспособного населения. Более детально ключевые характеристики социально-экономического развития Сочи представлены в нижеследующей таблице.
В целом же стабильные и значимые показатели социально-экономического развития Сочи повышают инвестиционную привлекательность его рынка недвижимости. Детальная информация о нем представлена в данном исследовании.
Рынок купли-продажи жилья
Сочи единственный город в стране, где предложение жилья на первичном рынке недвижимости превышает аналогичный показатель на вторичном рынке недвижимости. В целом рынок характеризуется переизбытком предложения. В апреле на территории городаединовременно экспонировалось около 61 тыс. квартир. Для сравнения с 2007 года ежегодный объем продаж варьировался от 4,6 до 12 тыс. единиц жилья. Т.е имеющихся объемов предложения при существующих темпах продаж хватит на 5-13 лет.
Среди всех крупных мегаполисов России Сочи находится на третьем месте по стоимости продажи жилья. Выше уровень цен лишь в Москве и Санкт-Петербурге. При этом стоимость продажи в Сочи последовательно снижается по мере удаления от побережья. Каждый километр от моря сокращает стоимость жилья в среднем на 15%! Отдельные районы города находятся на удалении в три и более километраот моря. Вследствие этого недвижимость в них стоит на половину дешевле, чем у кромки воды.
Так же расстояние до моря регламентирует расположение новых объектов недвижимости. Почти все новые проекты элит и бизнес-класса располагаются на удалении до 1 км. от моря. На этой же дистанции находится 40% эконом-класса и две трети проектов среднего ценового сегмента. Еще треть данной недвижимости располагается на расстоянии 1-2 км. от моря. Здесь же находится 47% жилья эконом-класса. На удалении в 2-3 км. от моря располагается 10% жилья эконом-класса. Еще 3% недорогих новостроек находится на удалении более чем 3 км. от моря.
Что же касается долевого строительства, то в сегменте эконом-класса средняя cтоимость новостроек увеличивается во время строительства на четверть.В бизнес-классе прирост цен составляет 30%. В сегменте элитного жилья цены увеличиваются на четверть.
Последние два года вследствие нестабильной экономической ситуации наибольшим спросом на рынке жилья в Сочи пользуются квартиры стоимостью от 5 до 7 млн. руб.При этом помимо россиян местное жилье приобретают, белорусы, казахстанцы и украинцы.
Первичный рынок недвижимости
В апреле 2016 года на первичном рынке недвижимости Сочи одновременно реализовывалось 31500 новых квартир.
- Из них 48% квартир было введено в эксплуатацию.
- При этом в сегменте жилья низшего и среднего ценового сегмента завершенным был 31% квартир.
- В высшем ценовом сегменте построенными продавалось 88% новостроек.
Низший и средний ценовой сегмент характеризовался значимой долей квартир, чье возведение было приостановлено. Так около 12% жилья в данных сегментах находилось в долгостроях.
В общем объеме предложения доминировали однокомнатные квартиры. На них пришлось 45,8% предложения. Для сравнения аутсайдерами по рыночной доле были многокомнатные квартиры, насчитывающие более пяти спален. На них пришлось лишь 0,3% предложения. В количественном выражении это составило лишь 53 заявки на продажу. Четырех и пятикомнатные квартиры обеспечили соответственно 1,7% и 0,6% предложения. Более детально структура предложения квартир на первичном рынке недвижимости Сочи представлена на нижеследующем изображении.
Наибольшая часть предложения на первичном рынке недвижимости Сочи была сконцентрирована в Центральном районе города. Там экспонировался 71,7% всей недвижимости. Аутсайдером по объему предложения стал Лазаревский район, вобравший лишь 1,6% новостроек. Хостинский и Адлерский район обеспечили 17,8% и 8,9% предложения.
На этом фоне новые квартиры в Сочи преимущественно расположены вдомах возведенных из современных строительных материалов. Так в общем объеме предложения доминировали квартиры, располагающиеся в монолитных и кирпичных домах. На них пришлось 89,4% всего предложения. Аутсайдерами по данному значению стали квартиры в деревянных домах. На них пришлось менее 0,01% процента. В количественном выражении это составило лишь 7 заявок на продажу. В панельных домах было сконцентрировано 0,6% новых квартир. Блочные дома сформировали десятую часть рынка.
В марте 2016 года средняя стоимость новых квартир в Сочи составила 86 542 руб. за кв.м. Это на 4,24% больше чем месяцем ранее и на 7,58% больше чем в январе 2015 года. По сравнению с мартом 2015 года стоимость новых квартир увеличилась на 28,44%. Более детально стоимость квартир на первичном рынке недвижимости представлена на нижеследующем изображении.
В 2016 году в Сочи продолжат снижаться объемы нового строительства по сравнению с периодом до олимпиады. Вероятным будет изменение структуры предложения. Девелоперы попытаются реализовать качественные проекты организованной коттеджной застройки. Таковые крайне ограниченно представлены на рынке жилой недвижимости Сочи, что не позволяет рассматривать их как отдельный сегмент недвижимости. При этом сокращение возможностей россиян на зарубежных рынках недвижимости может сделать данный формат жилья востребованным в Сочи. Ранее коттеджи в городе возводились не активно вследствие того, что большая часть покупателей рассматривали город лишь как место приобретения «второго дома» используемого лишь в летний период. А для этого оптимально подходили квартиры. Сейчас же появляется прослойка состоятельных россиян могущих рассмотреть курорт как место если не постоянного, то частого пребывания членов своих семей. Это может активизировать спрос на дома в Сочи.
Помимо этого на рынке недвижимости Сочи возможна приостановка отдельных проектов строительства. Стоимость жилья вероятнее всего продолжит увеличиваться. Однако на фоне огромного переизбытка предложения прирост цен не будет активным и скорее всего, останется в рамках официальной инфляции.
Вторичный рынок недвижимости
В апреле 2016 года на вторичном рынке недвижимости Сочи единовременно экспонировалось 30 тыс. квартир. Из них в общем объеме предложения доминировали однокомнатные квартиры, обеспечившие 37,4% всего предложения. Абсолютным аутсайдером стали квартиры,насчитывающие более пяти спален. Они обеспечили 0,03%предложения, что в количественном выражении составило лишь 105 апартаментов. Так же минимальной долей рынка характеризовались четырех и пяти комнатные квартиры. На них пришлось соответственно 2,7% и 1,2% предложения. Студии сформировали 4,2% рынка. Более детально структура предложения представлена на нижеследующем изображении.
Наибольшая часть предложения была сконцентрирована в Центральном районе города. Там экспонировалось69,2% всех квартир. Аутсайдером по рыночной доле являлся Лазаревский район. В нем продавалось 3,1% всей недвижимости. Адлерский и Хостинский район аккумулировали соответственно 17,1% и 10,6% предложения.
Квартиры в кирпичных и монолитных домах доминировали в общем объеме предложения. На них суммарно пришлось 78,8% рынка. Панельные и блочные дома генерировали соответственно 13,3% и 7,8% предложения. Абсолютным аутсайдером по рыночной доле являлись квартиры в деревянных домах. Таковых в Сочи продавалось лишь 28% единиц, что в процентном соотношении составило 0,1% от общего объема предложения.
В марте 2016 года средняя стоимость продажи квартир на вторичном рынке недвижимости Сочи составила 87 855 руб. за кв.м. Это на 3,87% больше чем месяцем ранее и на 4,45% больше чем в январе 2016 года. С марта 2015 по март 2016 года стоимость продажи квартир увеличилась на 5,61%.Более детально стоимость продажи квартир на вторичном рынке недвижимости Сочи представлена на нижеследующем изображении.
На этом фоне общее количество реализуемых индивидуальных жилых домов составило в конце апреля 4900 единиц. Из них в общем объеме предложения доминировали индивидуальные жилые дома для одной семьи. На них пришлось 77,2% всего предложения. Для сравнения аутсайдером по рыночной доле являлись таунхаусы. На них пришлось лишь 4,2% предложения, что в количественном выражении равнялось 208 заявкам на продажу. Коттеджи и дачи сформировали соответственно 10,3% и 8,3% предложения.
Наибольшая доля предложения приходилась на дома площадью от 100 до 150 кв.м. Данная недвижимость формировала 16,8% предложения. Аутсайдерами по рыночной доле являлись дома площадью от 450 до 500 кв.м. На них пришлось лишь 2,4%. Более детально структура предложения индивидуальных жилых домов представлена на нижеследующем изображении.
Центральный район Сочи лидировал по доле предложения частных жилых домов. Таковых в административных границах района продавалось 42,9% от общего объема предложения. Для сравнения Лазаревский район являлся аутсайдером по рыночной доле. В его административных границах реализовывалось 13,5% всехдомов. Адлерский и Хостинский районы обеспечили соответственно 25,3% и 18,3% всего предложения.
Большая часть реализуемых домов была возведена из различных пеноблоков. На данный тип недвижимости пришлось 37,3% предложения. Для сравнения аутсайдером являлись дома из металла. Они формировали лишь 0,6% предложения, что в количественном выражении составляло 27 заявок на продажу. Дома из сэндвич-панелей обеспечили 2,5% предложения. Железобетонные панели использовались при возведении 15,8% реализуемых домов. Из кирпича было построено 29,8% всей недвижимости. Деревянные дома сформировали 8,3% предложения. Из прочих строительных материалов было построено 5,7% реализуемой недвижимости.
В марте 2016 года средняя стоимость продажи индивидуального жилого дома на вторичном рынке недвижимости Сочи составила 32 262 690 руб. за объект. Это на 2,58% меньше чем месяцем ранее и на 4,29% меньше чем в начале года. По сравнению с годом ранее стоимость индивидуальных жилых домов увеличилась на 42,36%. Более детально стоимость продажи домов на вторичном рынке недвижимости Сочи представлена на нижеследующем изображении.
В 2016 году стоимость квартир и домов на вторичном рынке недвижимости Сочи продолжит увеличиваться под давлением растущего спроса. Его объемы будут расти за счет сокращения востребованности зарубежной недвижимости. В условиях санкций, девальвации рубля и нестабильной экономической ситуации Сочи становится альтернативой многим зарубежным рынкам курортной недвижимости. Таковая традиционно лидирует в общем объеме сделок россиян на зарубежном рынке жилья. Вследствие этого внутренний спрос на жилье в Сочи обладает огромным потенциалом роста.
Рынок аренды жилья
Рынки кратко и долгосрочной аренды жилья в Сочи представляют собой не равнозначные величины с разновекторным движением арендных ставок. Увеличение в России внутреннего туризма, экономическая нестабильность и девальвация рубля продолжат поддерживать данные тенденции. При этом рынок аренды жилья Сочи будет доминировать среди прочих аналогичных рынков, по объему предложения. Это позволит сохранить Сочи статус наиболее популярного рынка аренды курортной недвижимости России. В 2015 году в частных домах и квартирах Сочи остановилось 2 млн. 380 тыс. человек, что позволило достичь средней заполняемости арендного жилья в размере 95%. Это больше аналогичного значения в сегменте гостиниц. По итогам 2015 года отели Сочи отметились средней заполняемостью в размере 77%. Практическое отсутствие предложения на фоне увеличивающегося спроса является прямым вызовом профессиональным участникам рынка. Единственным решением, позволяющим оперативно насытить рынок предложением,является сдача в аренду готовых к эксплуатации, но не реализованных новых квартир.
Рынок долгосрочной аренды жилья
В отличие от большинства других российских городов Сочи характеризуется сравнительно слабым развитием рынка долгосрочной аренды жилья. В сегменте квартир лишь 40% предложения предполагает длительные сроки аренды. В сегменте домов на аналогичных условиях экспонируется половина всей недвижимости. Для сравнения в других российских городах три четверти жилья сдается на длительные сроки. Не популярность таковых в Сочи обуславливается курортным статусом города. Таковой в 2015 году посетило 5 млн. туристов. Их средний срок пребывания в городе составил 6,5 дней, что стимулировало краткосрочный рынок аренды.
На длительные сроки жилье снимает местное трудоспособное население или же состоятельные отдыхающие способные позволить себе длительные или многократные визиты в Сочи. Местный спрос для всесоюзной здравницы всегда имел маленькое значение. Количество же состоятельных арендаторов жилья вследствие кризиса существенно снизилось. Это оказало нисходящее давление на ставки аренды.Таковые в сегменте однокомнатных квартир за 2015 год снизились на 12,68%. Двухкомнатные квартиры утратили за год 6,28% цены. В то время как цена аренды трехкомнатных квартир сократилась на 7,2%. За этот же период стоимость аренды домов снизилась на 18%.
При этом в общем объеме предложения на рынке долгосрочной аренды жилья Сочи доминировали однокомнатные квартиры. На них пришлось 39,6% всего экспонируемого жилья. Аутсайдерами по данному значению стали многокомнатные квартиры, насчитывающие более трех спален. На них пришлось 1,8% всего экспонируемого жилья. Более детально структура предложения на рынке долгосрочной аренды жилья Сочи представлена на нижеследующем изображении.
В целом же ключевые характеристики рынка по итогам апреля 2015 года выглядели следующим образом.
В 2016 году рынок долгосрочной аренды продолжит демонстрировать снижение цен. С учетом прогнозируемого увеличения туристического потока предложение долгосрочной аренды жилья может сократиться. Часть предложения просто перетечет в сегмент краткосрочной аренды. Так же снижение арендных ставок окажет нисходящее давление на доходность жилья сдаваемого на длительный срок. В целом же аренда квартир в Сочи будет пользоваться значительным спросом.
Рынок краткосрочной аренды жилья
Рынок краткосрочной аренды жилья Сочи сильно зависит от сезонного фактора. Сравнительно не большая стоимость аренды зимой существенно повышается в пляжный сезон, длящийся с апреля по октябрь. По факту отъезда большинства туристов ставки аренды вновь возвращаются к межсезонному минимуму. Сезонное колебание цен в среднем составляет 50%. При этом минимальный подъем цен отмечается с апреля по май и с сентября по октябрь, когда ставки аренды возрастают на 20%. С июня по август прирост цен равняется 50-80%.
Между тем 2015 год стал исключением из правил. Под давлением девальвации рубля и возросшего за счет увеличения внутреннего туризма спроса стоимость краткосрочной аренды жилья в Сочи существенно увеличилась в годовой амплитуде. Т.е. выросли базовые ставки свойственные «низкому» сезону. За 2015 год краткосрочная стоимость аренды квартир увеличилась на 40%, в то время как стоимость аренды домов выросла на 18%.
Курортный статус Сочи обуславливает высокий уровень развития краткосрочного рынка аренды жилья. В сегменте квартир посуточно сдается около 60% всего предложения. Субрынок домов характеризуется аналогичным значением в размере 50%. Для сравнения континентальные рынки аренды жилья лишь на четверть состоят из предложений краткосрочной аренды.
При этом в общем объеме предложения доминировали двухкомнатные квартиры, обеспечившие 38,1% предложения. Для сравнения аутсайдерами являлись квартиры многокомнатные квартиры численность спален, в которых была более 3. На них пришлось 1,3% рынка. Более детально структура предложения на рынке краткосрочной аренды жилья Сочи представлена на нижеследующем изображении.
В целом же ключевые характеристики рынка по итогам апреля 2015 года выглядели следующим образом.
В 2016 году увеличивающийся внутренний туризм будет содействовать приросту спроса, что продолжит оказывать восходящее давление на стоимость краткосрочной аренды жилья.За счет существенного прироста цен в прошлом году влияние сезонного фактора на краткосрочные ставки аренды может несколько снизится. Это сократит актуальность заблаговременной аренды жилья, а так же окажет нисходящее давление на доходность.
Итоги
Сочи еще долгие годы продолжит оставаться ключевым рынком курортной недвижимости России. При этом развитие горнолыжных курортов позволит городу приобрести статус круглогодичного центра отдыха. Спрос на недвижимость будет поддерживаться как положительными, так и негативными факторами, что является уникальной чертой местного рынка. Он едва ли не единственный, в России кто способен извлекать выгоду из негативного экономического фона и геополитической напряженности. Обуславливается это способностью Сочи быть альтернативой зарубежным рынкам курортного жилья.
Вместе с тем город продолжит характеризоваться избыточным предложением и существенной зависимостью от сезонных факторов. До формирования в России среднего класса Сочи продолжит оставаться местом временного пребывания большей части покупателей жилья. Ключевые характеристики рынка изменятся лишь по факту накопления в стране достаточного количества граждан способных на пенсии или в трудоспособном возрасте выбрать данный город в качестве постоянного места проживания.
