СОЧИ. РЫНОК АРЕНДЫ КОМНАТ. ЛЕТО 2016 ГОДА

Комнаты являются единственным сегментом жилья, где предложение аренды превышает аналогичное значение продажи. Так на каждые пять сдаваемых комнат приходится лишь одна реализуемая. Для сравнения в сегменте квартир одно сдаваемое жилье приходится на восемь продаваемых. Обуславливается это тем, что комнаты в отличие от квартир и домов не строятся. Комнаты возникают как отдельное предложениевследствие различных обстоятельств, имеющих весьма отдаленное отношение к самому рынку недвижимости. В их числе значатся бракоразводные процессы, раздел имущества вследствие наследования и т.д. Комнаты можно справедливо назвать "случайностью" рынка недвижимости Сочи. От этого парадоксальнее их арендная доходность, далеко превышающая аналогичный показатель квартир. Если полноценное жилье на краткосрочном рынке аренды Сочи окупается за 48 месяцев, то среднестатистическая комната возвращает деньгиза 21-28 месяцев. Разница более чем красноречива. Случай оказывается лучшим девелопером в Сочи, чем люди! Рассмотрим более детально сегмент аренды недвижимости, создаваемый судьбой.

Рынок аренды

Единовременно в Сочи сдается около 2 тыс. комнат. Причем три четверти из них экспонируется на краткосрочном рынке аренды жилья. Оставшаяся четверть даже при длительных сроках аренды предусматривает посуточную сдачу в качестве дублирующего варианта, что позволяет рассматривать краткосрочный съем как основной в сегменте арендных комнат. Вследствие чего именно он представлен в данном исследовании.

Стоимость и доход

В конце мая 2016 года аренда комнат в Сочи характеризовалась разбросом цен в пределе 200-1400 руб. в сутки за человека. При этом медианный уровень цен составляет в данном сегменте 400 руб. в сутки за койко-место. Средняя численность таковых в комнатах Сочи составляет три-четыре единицы, что является следствием медианной площади отдельно взятой комнаты. 50% из них обладают площадью от 15 до 20 кв.м. А это позволяет относительно комфортно разместить лишь 3-4 одноярусных кровати. Более наглядноколичество койко-мест в комнатах Сочи представлено на нижеследующем изображении.

Исходя из среднего количества койко-мест медианная цена аренды отдельно взятойкомнаты варьируется в пределах 1200-1600 руб. в сутки. При медианной цене продажи комнаты в размере 1 млн. 50 тыс. руб. и заполняемости в размере 95% окупаемость комнат на посуточном рынке аренды составляет 21-28 месяцев. В процентном выражении это составляет 43%-57% годовых. Для сравнения доходность квартир на краткосрочном рынке аренды равняется лишь 25% в год. Это позволяет рассматривать комнаты как наиболее доходный вид жилья в Сочи.

Структура предложения

Все комнаты в Сочи оборудованы всем необходимым для проживания. Однако до личного визита убедиться в этом можно лишь в три четверти случаев. Ведь каждая четвертая комната экспонируется без приложения фотографий. Под базовым предложением подразумевается наличие кровати с постельными принадлежностями, плиты, холодильника и санузла с душем. Все кроме первой опции находится в общем пользовании с проживающими из других комнат. Детализация функционала находящегося в личном пользовании жильцов представлена на нижеследующем изображении. На нем в процентах от общей доли предложения указано наличие каждой опции в арендных комнатах Сочи.

Помимо данных опций арендодатели указывают неосязаемые выгоды. Среди таковых лидируют "хорошие соседи". Ими обладают практически все комнаты в Сочи. На втором месте по значимости находятся объекты социальной и транспортной инфраструктуры. В то время как близость моря лишь замыкает тройку позиционируемых выгод. Более детально неосязаемые выгоды представлены на данном изображении.

Больше всего комнат сдается в Адлерском районе. Аутсайдером по объему предложения является Хостинский район. Наглядно распределение предложения по районам Сочи представлено на нижеследующем изображении.

Большинство арендуемых комнат находится в малоэтажных зданиях высотой до 3 этажей. В то время как аутсайдером по объему предложения являются комнаты в домах выше 15 этажей, где располагается не более 0,5% от общего объема предложения комнат. Детально структура предложения в зависимости от этажности зданий представлена на нижеследующем изображении.

Наиболее активно покомнатно сдаются двухкомнатные квартиры. Таковые обеспечивают почти половину всего предложения на рынке. Именно доминирование двухкомнатных квартир указывает на случайный характер образования комнат в качестве отдельно взятого предложения недвижимости. Аутсайдерами по доле предложения являются квартиры из 7 жилых комнат. При этом сравнительно большой рыночной долей отличаются жилые помещения из 9 и более комнат. Косвенно это указывает на активную сдачу покомнатно частных жилых домов. Некоторые, из них были специально построены для данных целей. Более наглядно структура предложения комнат в зависимости от типа квартир представлена на следующем изображении.

Рынок продажи

Единовременно на рынке жилой недвижимостив Сочи продается около 500 комнат. По структуре предложения рынок продажи практически идентичен рынку аренды, что обуславливается тем, что фактически все комнаты приобретаются инвесторами для последующей сдачи в аренду.

• Лишь четвертая часть комнат приобретается для временного или постоянного проживания конечными пользователями, что позволяет говорить о доле инвестиционных сделок в размере 75% от оборота рынка.

• Для сравнения в сегменте квартир аналогичное значение составляет лишь 13%. При этом средний срок экспозиции комнаты на рынке составляет 4 месяца.

Столь короткие сроки экспозиции обуславливаются высокой инвестиционной активностью направленной на удовлетворение спроса арендаторов, традиционно доминирующих на рынке курортного жилья. По этой же причине стоимость комнат в Сочи сравнительно велика. Начальный уровень цен составляет в данном сегменте 450 тыс. руб. что не намного меньше цены малогабаритных квартир студий на конечных стадиях строительства. Их цена стартует от 500 тыс. руб. за жилье площадью до 20 кв.м. Максимальная цена комнат в Сочи достигает 8 млн. руб., в то время как самые дорогие квартиры вСочи продаются по 250 млн. руб. Более наглядно стоимость продажи комнат в Сочи представлена на нижеследующем изображении.

В целом же годовой оборот сегмента комнат в Сочисоставляет около 1500 единиц. Для сравнения объемы реализации квартир не опускаются ниже 4500 единиц в год.

Итоги

Инвестиционная привлекательность комнат по достоинству оценена российским бизнес-сообществом. Не случайно частные инвесторы активно перепрофилируют под покомнатную сдачу крупногабаритные квартиры или частные дома.

Однако это движение не носит целенаправленного характера. Так, российские девелоперы по-прежнему крайне слабо возводят в Сочи хостелы или малогабаритные квартиры студии до 20 кв.м. При этом на рынке полностью отсутствуют аппарт-отели способные отчасти оттянуть на себя спрос наиболее платежеспособной группы покупателей. Российское законодательство не стимулирует покомнатную продажу новых квартир, что, например, можно осуществить в складчину разделив право собственности на несколько покупателей. Вследствие этого первичный рынок жилья Сочи характеризуется переизбытком предложения. В то время как вторичный демонстрирует дефицит предложения наиболее востребованного и недорогого типа жилья - комнат.

В складывающейся ситуации комнаты по-прежнему будут оставаться желанными но случайными объектами на рынке жилья Сочи.