РОСРИЭЛТ

СОЧИ. РЫНОК АРЕНДЫ КОМНАТ. ЛЕТО 2016 ГОДА

05.06.2016

В Сочи единовременно экспонируется около 2500 комнат. Из них почти 2 тыс. единиц сдается, а еще 500 реализуется.

Комнаты являются единственным сегментом жилья, где предложение аренды превышает аналогичное значение продажи. Так на каждые пять сдаваемых комнат приходится лишь одна реализуемая. Для сравнения в сегменте квартир одно сдаваемое жилье приходится на восемь продаваемых. Обуславливается это тем, что комнаты в отличие от квартир и домов не строятся. Комнаты возникают как отдельное предложение вследствие различных обстоятельств, имеющих весьма отдаленное отношение к самому рынку недвижимости. В их числе значатся бракоразводные процессы, раздел имущества вследствие наследования и т.д. Комнаты можно справедливо назвать "случайностью" рынка недвижимости Сочи. От этого парадоксальнее их арендная доходность, далеко превышающая аналогичный показатель квартир. Если полноценное жилье на краткосрочном рынке аренды Сочи окупается за 48 месяцев, то среднестатистическая комната возвращает деньги за 21-28 месяцев. Разница более чем красноречива. Случай оказывается лучшим девелопером в Сочи, чем люди! Рассмотрим более детально сегмент аренды недвижимости, создаваемый судьбой.

Рынок аренды

Единовременно в Сочи сдается около 2 тыс. комнат. Причем три четверти из них экспонируется на краткосрочном рынке аренды жилья. Оставшаяся четверть даже при длительных сроках аренды предусматривает посуточную сдачу в качестве дублирующего варианта, что позволяет рассматривать краткосрочный съем как основной в сегменте арендных комнат. Вследствие чего именно он представлен в данном исследовании.

Стоимость и доход

В конце мая 2016 года аренда комнат в Сочи характеризовалась разбросом цен в пределе 200-1400 руб. в сутки за человека. При этом медианный уровень цен составляет в данном сегменте 400 руб. в сутки за койко-место. Средняя численность таковых в комнатах Сочи составляет три-четыре единицы, что является следствием медианной площади отдельно взятой комнаты. 50% из них обладают площадью от 15 до 20 кв.м. А это позволяет относительно комфортно разместить лишь 3-4 одноярусных кровати. Более наглядно количество койко-мест в комнатах Сочи представлено на нижеследующем изображении.

 

Исходя из среднего количества койко-мест медианная цена аренды отдельно взятой комнаты варьируется в пределах 1200-1600 руб. в сутки. При медианной цене продажи комнаты в размере 1 млн. 50 тыс. руб. и заполняемости в размере 95% окупаемость комнат на посуточном рынке аренды составляет 21-28 месяцев. В процентном выражении это составляет 43%-57% годовых. Для сравнения доходность квартир на краткосрочном рынке аренды равняется лишь 25% в год. Это позволяет рассматривать комнаты как наиболее доходный вид жилья в Сочи.

Структура предложения

Все комнаты в Сочи оборудованы всем необходимым для проживания. Однако до личного визита убедиться в этом можно лишь в три четверти случаев. Ведь каждая четвертая комната экспонируется без приложения фотографий. Под базовым предложением подразумевается наличие кровати с постельными принадлежностями, плиты, холодильника и санузла с душем. Все кроме первой опции находится в общем пользовании с проживающими из других комнат. Детализация функционала находящегося в личном пользовании жильцов представлена на нижеследующем изображении. На нем в процентах от общей доли предложения указано наличие каждой опции в арендных комнатах Сочи.

 

Помимо данных опций арендодатели указывают неосязаемые выгоды. Среди таковых лидируют "хорошие соседи". Ими обладают практически все комнаты в Сочи. На втором месте по значимости находятся объекты социальной и транспортной инфраструктуры. В то время как близость моря лишь замыкает тройку позиционируемых выгод. Более детально неосязаемые выгоды представлены на данном изображении.

 

Больше всего комнат сдается в Адлерском районе. Аутсайдером по объему предложения является Хостинский район. Наглядно распределение предложения по районам Сочи представлено на нижеследующем изображении.

 

Большинство арендуемых комнат находится в малоэтажных зданиях высотой до 3 этажей. В то время как аутсайдером по объему предложения являются комнаты в домах выше 15 этажей, где располагается не более 0,5% от общего объема предложения комнат. Детально структура предложения в зависимости от этажности зданий представлена на нижеследующем изображении.

 

Наиболее активно покомнатно сдаются двухкомнатные квартиры. Таковые обеспечивают почти половину всего предложения на рынке. Именно доминирование двухкомнатных квартир указывает на случайный характер образования комнат в качестве отдельно взятого предложения недвижимости. Аутсайдерами по доле предложения являются квартиры из 7 жилых комнат. При этом сравнительно большой рыночной долей отличаются жилые помещения из 9 и более комнат. Косвенно это указывает на активную сдачу покомнатно частных жилых домов. Некоторые, из них были специально построены для данных целей. Более наглядно структура предложения комнат в зависимости от типа квартир представлена на следующем изображении.

 

Рынок продажи

Единовременно на рынке жилой недвижимости в Сочи продается около 500 комнат. По структуре предложения рынок продажи практически идентичен рынку аренды, что обуславливается тем, что фактически все комнаты приобретаются инвесторами для последующей сдачи в аренду.

  • Лишь четвертая часть комнат приобретается для временного или постоянного проживания конечными пользователями, что позволяет говорить о доле инвестиционных сделок в размере 75% от оборота рынка.

  • Для сравнения в сегменте квартир аналогичное значение составляет лишь 13%. При этом средний срок экспозиции комнаты на рынке составляет 4 месяца.

Столь короткие сроки экспозиции обуславливаются высокой инвестиционной активностью направленной на удовлетворение спроса арендаторов, традиционно доминирующих на рынке курортного жилья. По этой же причине стоимость комнат в Сочи сравнительно велика. Начальный уровень цен составляет в данном сегменте 450 тыс. руб. что не намного меньше цены малогабаритных квартир студий на конечных стадиях строительства. Их цена стартует от 500 тыс. руб. за жилье площадью до 20 кв.м. Максимальная цена комнат в Сочи достигает 8 млн. руб., в то время как самые дорогие квартиры в Сочи продаются по 250 млн. руб. Более наглядно стоимость продажи комнат в Сочи представлена на нижеследующем изображении.

 

В целом же годовой оборот сегмента комнат в Сочи составляет около 1500 единиц. Для сравнения объемы реализации квартир не опускаются ниже 4500 единиц в год.

Итоги

Инвестиционная привлекательность комнат по достоинству оценена российским бизнес-сообществом. Не случайно частные инвесторы активно перепрофилируют под покомнатную сдачу крупногабаритные квартиры или частные дома.

Однако это движение не носит целенаправленного характера. Так, российские девелоперы по-прежнему крайне слабо возводят в Сочи хостелы или малогабаритные квартиры студии до 20 кв.м. При этом на рынке полностью отсутствуют аппарт-отели способные отчасти оттянуть на себя спрос наиболее платежеспособной группы покупателей. Российское законодательство не стимулирует покомнатную продажу новых квартир, что, например, можно осуществить в складчину разделив право собственности на несколько покупателей. Вследствие этого первичный рынок жилья Сочи характеризуется переизбытком предложения. В то время как вторичный демонстрирует дефицит предложения наиболее востребованного и недорогого типа жилья - комнат.

В складывающейся ситуации комнаты по-прежнему будут оставаться желанными но случайными объектами на рынке жилья Сочи.

Выше представленное исследование осуществлено консультантом Кулюк П.В.

Все права защищены. Полное или частичное использование материалов возможно с письменного разрешения администрации портала Росриэлт.

#Аренда квартир

Просмотров: 330 | ID: 1538



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то...

ЖК "Сокол" - единственный строящийся объект в центре Сочи

С каждым новым строительством в центральной части Сочи остаётся всё меньше мест для новых жилых комплексов. С учётом команды нынешнего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о прекращении застройки первой линии берега Черного моря, ценность комплекса "Сокол" возрастает в несколько раз.

Как приобрести коммерческую недвижимость в Сочи за полцены.

Сегодня средняя цена офисной недвижимости, определенная на основании стоимости объектов, внесенных пользователями в информационную базу сайта РОСРИЭЛТ и экспонируемых на страницах коммерческих объектов недвижимости г. Сочи за последние 3 месяца , находится на уровне 96000 рублей за один квадратный метр и имеет тенденцию к снижению порядка 5% за указанный временной период. А можно ли устремить это падение с 5 до 50 процентов? Оказывается это реально. Главное, чтобы назначение и расположение коммерческого объекта совпало с Вашими потребностями, а вот о безопасности такой сделки можно не беспокоиться. Итак, что делать?

ЖК "Посейдон". Пожалуй, единственный возводимый объект у моря, достойный внимания.

Компания "Черномор" подарила жителям и гостям курорта, планирующим постоянный переезд или отдых, отличный комплекс бизнес-класса, и подкрепила свой успех, когда привлекла одного из самых мощных подрядчиков города Сочи - компанию ALK++, причастную к строительству таких объектов, как комплекс "de Luxe" класса "Санторини", комплекса "Лазурный Берег" и "Лазурный Берег 2", "Бытха 2016" и многих других популярных комплексов.

Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством не только безопасна, но и выгодна.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Перспективы инвестирования в строительство объектов недвижимости в Сочи

Сочинские застройщики не строили «хаятов», «актёров», «пульманов», они строили для людей, стоили качественно и недорого. И сегодня у них возникают неплохие условия для конкуренции при сохранении двух важных составляющих: контроль над бизнесом и беспроцентные финансовые вливания. Банки им не соратники, выход – частные инвестиции в бизнес с пропорциональным распределением прибыли после реализации объекта капитального строительства. Инвесторы улавливаете мысль? Разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночным предложением может быть значительно больше ставки рефинансирования ЦБРФ.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Регистрируемся в домах на территориях сочинских садоводств. Алгоритм.

Как прописаться, если дом по документам «нежилой» и находится на садоводческой земле? ...Для всех уже стало очевидным, что с нашим законодательством возможно всё! Итак, что взять на вооружение. Во-первых, это Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г №7-П. В этом документе указывается на несоответствие постулатов Конституции Российской Федерации и запрета на прописку в дачных строениях. Во-вторых, Постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г., устанавливающее порядок самой регистрации, а также Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…», в-третьих, ФЗ №93 от 30.06.2006 «…о дачной амнистии…» и, конечно, Жилищный Кодекс РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».

От чего оттолкнуться, выбирая недвижимость в Сочи?

Изрядное количество сочинских строительных объектов со временем превращающихся в заархивированное наследие постолимпийского строительного бума настораживает, тем более, что на страницах рекламных сайтов они активно предлагаются к продаже...Где же почерпнуть информацию о ненадежных застройщиках и как не попасться на уловки недобросовестных риелторов и агентств? Прежде всего обратитесь к официальному источнику информации, сайту администрации г.Сочи