Когда «нежилое» интереснее «жилого»

При разрешении жилищных вопросов приоритетное значение имеет точное юридическое определение объекта права собственности, удовлетворяющего потребности человека в жилье, каким являются жилые и нежилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества. Следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин "жилое и нежилое помещение", но также оперирует такими созвучными понятиями как "жилище" и "помещение".

• Так, понятие "жилище" используется в Конституции РФ (ст. 25) и имеет скорее социально-политическое, чем юридическое значение, а, например, в примечаниик ст. 139 УК РФпод«жилищем»понимается «индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности,входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания».

В ЖК РФ также используется понятие "жилище". В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК, где говорится о праве на жилище, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие в кодексе также не расшифровывается.

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье.

• Жилое или нежилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои индивидуальные признаки. Так, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая не только должна быть обособлена конструктивно и в пространстве, но и пригодна для определенного использования, т.е. помещение - это вещь в юридическом смысле слова. Понятие "жилого помещения" дается в целом ряде правовых актах. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 288, ст. 558) дается обобщающее понятие "жилого помещения", которое объединяет понятия одного ряда: "жилой дом", "часть жилого дома", "квартира", "часть квартиры".

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры.Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированноепомещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры (комната) или жилого дома). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор).

Требование изолированности «жилого помещения»заключается в том,что оно представляет собой конструктивно функциональную часть жилого или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющее в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение", охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия "жилое помещение" оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом слагается из нескольких жилых помещений – квартир.

Именно эта «некорректность» послужила катализатором очередного казуистического процесса, когда паспортно-регистрационные отделы УФМС по г. Сочи перестали регистрировать граждан в большей части «жилых помещениях» (а это без малого 80% рынка новостроек), предлагая им доказать, что «жилое помещение» является «жилым» по сути, ссылаясь на то, что в соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, помещение признается жилым, если является изолированным, и, что немаловажно,если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, а этот доказательный процесс весьма затратен и длителен во времени.

Новые собственники жилых помещений в шоке. Ситуация не в их пользу, и уже есть случаи, когда жена с ребенкомуже прописана, а муж не успел, ему в регистрации отказано. Иногородние граждане, прибывшие в Сочи на ПМЖ и купившие «жилые помещения», не могут зарегистрироваться, а значит, не могут получать здесь пенсии, устроить на общих основаниях детей в школы, детские сады, получить медобслуживание в местных поликлиниках и больницах! Правда, в некоторых жилых помещениях зарегистрироваться всё же можно, если в решении суда на узаконивание дома конкретно прописано, что жилые помещения пригодны для проживания.

При предъявлении такого решения суда вместе со справкой о присвоении дому почтового адреса, где упоминается, что дом жилой,в регистрации не отказывают, а одна умудрённая опытом сотрудница паспортного стола пояснила, что если в Свидетельстве о собственности (с июля 2016 года - выписке из ЕГРП) указано словосочетание"жилое помещение" или ещё лучше "жилое помещение пригодное для проживания", то в таком объекте недвижимости пропишут точно, а вот самая распространённая формулировка "помещение №__, назначение: жилое" не пройдет. Ладно паспортистки, они исполнители, им прикажут в квартирах не прописывать, они и не будут, но те, кто спускает подобные директивы для чего это делают? Ведьна руках у владельцев имеются Свидетельства от Росреестра о праве на собственность, а то значит, что законность таких жилых помещений признана на Государственном уровне. В этом случае для приобретателя «жилое помещение» ни чем не отличается от «нежилого», и на этот факт особое внимание необходимо обратить покупателям, для которых фактор «прописки» не является приоритетным.

В Сочи любое «нежилое помещение» оборудованное необходимыми санитарно-техническими устройствами и пригодное для постоянного круглогодичного проживания почему-то называют «апартаментами», но так ли это?

• По законодательству РФ под апартаментами подразумеваются номера высшей категории площадью не менее 40 кв. м. с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные санузлом и кухней. Как правило, они располагаются в гостиницах, отелях, мотелях, домах отдыха, санаториях и других объектах. Хотя истинным назначением апартаментов является именно проживание, фактически они относятся к коммерческой недвижимости. Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих статус гостиницы, или в многофункциональных комплексах.

• Под это определение попадает «жильё» в прибрежных апарт- или кондо-отелях при строительстве которых были допущены существенные отклонения от требований предъявляемых при проектировании многоквартирных жилых домов. Градостроительные нормы, существующие для возводимого жилья, к апартаментам не относятся. То есть застройщик имеет право игнорировать вопросы отсутствия социальной инфраструктуры и не соблюдать принятую для жилищных объектов плотность застройки.

• Другой нюансдля желающих приобрести апартаменты заключается в том, что на данное жилье не распространяется федеральный закон № 214, регулирующий отношения в сфере долевого строительства. И в случае возникновения определенных проблем пострадавшими дольщиков никто не признает.

Правда в апреле 2016 года депутаты Госдумы должны были во втором чтении рассмотреть поправки к 214-ФЗ, одна из которыхкак раз касается строительства нежилых помещений и официального признания статуса «апартаментов», но звона пока не слышно. На сегодня в Сочи «апартаменты» занимают не более 12% рынка новостроек, а средний показатель по стране не превышает уровня в 18 %.

Конечно этот показатель выглядит незначительным по сравнению с другими странами, где апартаменты сосредоточены практически везде. Наиболее яркими представителями данных стран являются Греция, Италия, США и Испания. Согласно международному формату, апартаменты должны быть разделены по классам. Данный класс присваивается, исходя из качества постройки комплекса и площади апартаментов. Всего данных классов четыре: «А», «В», «С» и «люкс». Класс «А» являет собой студию. Такой объект представляет собой одну большую комнату, объединенную с кухней. Площадь подобного объекта составляет порядка 50 квадратных метров.

Данный объект пользуется большим спросом среди одиноких людей, а также молодых пар. Московские апартаменты класса «А» оцениваются примерно в 40 000 руб/мес. Класс «В». Такие апартаменты представляют собой двух/трехкомнатное помещение, имеющее отдельную кухню и санузел. Такие апартаменты являются идеальными для проживания большой семьи или группы студентов. Наиболее популярны они в Италии и Испании. Класс «С» присваивается многокомнатным объектам площадью около 100 квадратных метров. Класс «люкс» - это шикарный пентхаус на самом верху небоскреба или персональная вилла на побережье. Данные апартаменты от всех предыдущих отличает наличие дополнительного сервиса вроде охраны, ресторана, развлечений и др. (АК «Хайят» г.Сочи, ЖК «Лазурный берег» г.Сочи).

Однако, оставим богатых в покое, т.к. вложения от 1,5 до 5 млн. рублей не их масштаб и не тема настоящего опуса. Рассмотрим формат «обжитых нежилых помещений» в непосредственной близости от моря или в шаговой доступности до пляжа. Это номера в частных гостиницах и помещения в обособленных зданиях коммерческого назначения. Здесь стоимость квадратного метра «нежилой площади», но пригодной для круглогодичного проживания находятся в рамках от 35 до 50 тыс. рублей за квадратный метр с документами готовыми для регистрации с ремонтом и в удалённости100..500 метров от моря! Кроме привлекательной цены и завидной рекреации у таких «апартаментов» есть ещё ряд преимуществ: возможность пользоваться гостиничным сервисом за умеренную плату в зависимости от размера помещения, свобода в оформлении таких помещений, например, перепланировку внутри помещения не нужно согласовывать в БТИ.

Помимо этого, категория «нежилого помещения» дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office», и этот «плюс» надо взять на вооружение потенциальным инвесторам.

Таким образом, «нежилые жилые помещения» могут быть весьма интересны как инвестиционный проект для лиц, обладающих весьма скромными накоплениями. Объекты достойные внимания в Сочи есть, но почему-то оказались в «тени» «жилых помещений». Как Вы видите, зачастую, ситуация на нашем рынкеменяется вопреки рыночной конъюнктуре. Буду рад, если прочитанное Вами прольёт лучик света в «чуланчик» сочинского рынка недвижимости, особенно ярок он будет для тех, кто понимает разницу между определениями «жить в Сочи» и «иметь недвижимость в Сочи».