РОСРИЭЛТ

Когда «нежилое» интереснее «жилого»

13.01.2017

При разрешении жилищных вопросов приоритетное значение имеет точное юридическое определение объекта права собственности, удовлетворяющего потребности человека в жилье, каким являются жилые и нежилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества. Следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин "жилое и нежилое помещение", но также оперирует такими созвучными понятиями как "жилище" и "помещение".

  • Так, понятие "жилище" используется в Конституции РФ (ст. 25) и имеет скорее социально-политическое, чем юридическое значение, а, например, в примечании к ст. 139 УК РФ под «жилищем» понимается «индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания».

В ЖК РФ также используется понятие "жилище". В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК, где говорится о праве на жилище, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие в кодексе также не расшифровывается.

Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье.

  • Жилое или нежилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои индивидуальные признаки. Так, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая не только должна быть обособлена конструктивно и в пространстве, но и пригодна для определенного использования, т.е. помещение - это вещь в юридическом смысле слова. Понятие "жилого помещения" дается в целом ряде правовых актах. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 288, ст. 558) дается обобщающее понятие "жилого помещения", которое объединяет понятия одного ряда: "жилой дом", "часть жилого дома", "квартира", "часть квартиры".

Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры (комната) или жилого дома). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор).

Требование изолированности «жилого помещения» заключается в том, что оно представляет собой конструктивно функциональную часть жилого или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющее обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющее в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).

Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение", охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия "жилое помещение" оправдано, то ко второму - некорректно, так как многоквартирный дом слагается из нескольких жилых помещений – квартир.

Именно эта «некорректность» послужила катализатором очередного казуистического процесса, когда паспортно-регистрационные отделы УФМС по г. Сочи перестали регистрировать граждан в большей части «жилых помещениях» (а это без малого 80% рынка новостроек), предлагая им доказать, что «жилое помещение» является «жилым» по сути, ссылаясь на то, что в соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации, помещение признается жилым, если является изолированным, и, что немаловажно, если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем, а этот доказательный процесс весьма затратен и длителен во времени.

Новые собственники жилых помещений в шоке. Ситуация не в их пользу, и уже есть случаи, когда жена с ребенком уже прописана, а муж не успел, ему в регистрации отказано. Иногородние граждане, прибывшие в Сочи на ПМЖ и купившие «жилые помещения», не могут зарегистрироваться, а значит, не могут получать здесь пенсии, устроить на общих основаниях детей в школы, детские сады, получить медобслуживание в местных поликлиниках и больницах! Правда, в некоторых жилых помещениях зарегистрироваться всё же можно, если в решении суда на узаконивание дома конкретно прописано, что жилые помещения пригодны для проживания.

При предъявлении такого решения суда вместе со справкой о присвоении дому почтового адреса, где упоминается, что дом жилой, в регистрации не отказывают, а одна умудрённая опытом сотрудница паспортного стола пояснила, что если в Свидетельстве о собственности (с июля 2016 года - выписке из ЕГРП) указано словосочетание "жилое помещение" или ещё лучше "жилое помещение пригодное для проживания", то в таком объекте недвижимости пропишут точно, а вот самая распространённая формулировка "помещение №__, назначение: жилое" не пройдет. Ладно паспортистки, они исполнители, им прикажут в квартирах не прописывать, они и не будут, но те, кто спускает подобные директивы для чего это делают? Ведь на руках у владельцев имеются Свидетельства от Росреестра о праве на собственность, а то значит, что законность таких жилых помещений признана на Государственном уровне. В этом случае для приобретателя «жилое помещение» ни чем не отличается от «нежилого», и на этот факт особое внимание необходимо обратить покупателям, для которых фактор «прописки» не является приоритетным.

В Сочи любое «нежилое помещение» оборудованное необходимыми санитарно-техническими устройствами и пригодное для постоянного круглогодичного проживания почему-то называют «апартаментами», но так ли это?

  • По законодательству РФ под апартаментами подразумеваются номера высшей категории площадью не менее 40 кв. м. с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные санузлом и кухней. Как правило, они располагаются в гостиницах, отелях, мотелях, домах отдыха, санаториях и других объектах. Хотя истинным назначением апартаментов является именно проживание, фактически они относятся к коммерческой недвижимости. Такие помещения реализуются в зданиях, имеющих статус гостиницы, или в многофункциональных комплексах.

  • Под это определение попадает «жильё» в прибрежных апарт- или кондо-отелях при строительстве которых были допущены существенные отклонения от требований предъявляемых при проектировании многоквартирных жилых домов. Градостроительные нормы, существующие для возводимого жилья, к апартаментам не относятся. То есть застройщик имеет право игнорировать вопросы отсутствия социальной инфраструктуры и не соблюдать принятую для жилищных объектов плотность застройки.

  • Другой нюанс для желающих приобрести апартаменты заключается в том, что на данное жилье не распространяется федеральный закон № 214, регулирующий отношения в сфере долевого строительства. И в случае возникновения определенных проблем пострадавшими дольщиков никто не признает.

Правда в апреле 2016 года депутаты Госдумы должны были во втором чтении рассмотреть поправки к 214-ФЗ, одна из которых как раз касается строительства нежилых помещений и официального признания статуса «апартаментов», но звона пока не слышно. На сегодня в Сочи «апартаменты» занимают не более 12% рынка новостроек, а средний показатель по стране не превышает уровня в 18 %.

Конечно этот показатель выглядит незначительным по сравнению с другими странами, где апартаменты сосредоточены практически везде. Наиболее яркими представителями данных стран являются Греция, Италия, США и Испания. Согласно международному формату, апартаменты должны быть разделены по классам. Данный класс присваивается, исходя из качества постройки комплекса и площади апартаментов. Всего данных классов четыре: «А», «В», «С» и «люкс». Класс «А» являет собой студию. Такой объект представляет собой одну большую комнату, объединенную с кухней. Площадь подобного объекта составляет порядка 50 квадратных метров.

Данный объект пользуется большим спросом среди одиноких людей, а также молодых пар. Московские апартаменты класса «А» оцениваются примерно в 40 000 руб/мес. Класс «В». Такие апартаменты представляют собой двух/трехкомнатное помещение, имеющее отдельную кухню и санузел. Такие апартаменты являются идеальными для проживания большой семьи или группы студентов. Наиболее популярны они в Италии и Испании. Класс «С» присваивается многокомнатным объектам площадью около 100 квадратных метров. Класс «люкс» - это шикарный пентхаус на самом верху небоскреба или персональная вилла на побережье. Данные апартаменты от всех предыдущих отличает наличие дополнительного сервиса вроде охраны, ресторана, развлечений и др. (АК «Хайят» г.Сочи, ЖК «Лазурный берег» г.Сочи).

Однако, оставим богатых в покое, т.к. вложения от 1,5 до 5 млн. рублей не их масштаб и не тема настоящего опуса. Рассмотрим формат «обжитых нежилых помещений» в непосредственной близости от моря или в шаговой доступности до пляжа. Это номера в частных гостиницах и помещения в обособленных зданиях коммерческого назначения. Здесь стоимость квадратного метра «нежилой площади», но пригодной для круглогодичного проживания находятся в рамках от 35 до 50 тыс. рублей за квадратный метр с документами готовыми для регистрации с ремонтом и в удалённости 100..500 метров от моря! Кроме привлекательной цены и завидной рекреации у таких «апартаментов» есть ещё ряд преимуществ: возможность пользоваться гостиничным сервисом за умеренную плату в зависимости от размера помещения, свобода в оформлении таких помещений, например, перепланировку внутри помещения не нужно согласовывать в БТИ.

Помимо этого, категория «нежилого помещения» дает возможность регистрировать в нем юридические лица. Это очень удобно для некоторых компаний, так как позволяет организовать в апартаментах представительные «front office», и этот «плюс» надо взять на вооружение потенциальным инвесторам.

Таким образом, «нежилые жилые помещения» могут быть весьма интересны как инвестиционный проект для лиц, обладающих весьма скромными накоплениями. Объекты достойные внимания в Сочи есть, но почему-то оказались в «тени» «жилых помещений». Как Вы видите, зачастую, ситуация на нашем рынке меняется вопреки рыночной конъюнктуре. Буду рад, если прочитанное Вами прольёт лучик света в «чуланчик» сочинского рынка недвижимости, особенно ярок он будет для тех, кто понимает разницу между определениями «жить в Сочи» и «иметь недвижимость в Сочи».


Статью разместил риелтор «Михаил Керн»

Михаил Керн

#Жилая недвижимость #Юридический справочник

Просмотров: 1165 | ID: 1655



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то...

ЖК "Сокол" - единственный строящийся объект в центре Сочи

С каждым новым строительством в центральной части Сочи остаётся всё меньше мест для новых жилых комплексов. С учётом команды нынешнего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о прекращении застройки первой линии берега Черного моря, ценность комплекса "Сокол" возрастает в несколько раз.

"Лазурный Берег 2" - приватный комплекс с городом на ладони!

За последнее время в Сочи было построено достаточно большое количество новостроек разного уровня. Застройщики предлагали вид на море, свою небольшую территорию, местами развитую инфраструктуру. Но такого предложения, как комплекс "Лазурный Берег 2" в Сочи ещё не было.

Как приобрести коммерческую недвижимость в Сочи за полцены.

Сегодня средняя цена офисной недвижимости, определенная на основании стоимости объектов, внесенных пользователями в информационную базу сайта РОСРИЭЛТ и экспонируемых на страницах коммерческих объектов недвижимости г. Сочи за последние 3 месяца , находится на уровне 96000 рублей за один квадратный метр и имеет тенденцию к снижению порядка 5% за указанный временной период. А можно ли устремить это падение с 5 до 50 процентов? Оказывается это реально. Главное, чтобы назначение и расположение коммерческого объекта совпало с Вашими потребностями, а вот о безопасности такой сделки можно не беспокоиться. Итак, что делать?

ЖК "Посейдон". Пожалуй, единственный возводимый объект у моря, достойный внимания.

Компания "Черномор" подарила жителям и гостям курорта, планирующим постоянный переезд или отдых, отличный комплекс бизнес-класса, и подкрепила свой успех, когда привлекла одного из самых мощных подрядчиков города Сочи - компанию ALK++, причастную к строительству таких объектов, как комплекс "de Luxe" класса "Санторини", комплекса "Лазурный Берег" и "Лазурный Берег 2", "Бытха 2016" и многих других популярных комплексов.

Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством не только безопасна, но и выгодна.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Перспективы инвестирования в строительство объектов недвижимости в Сочи

Сочинские застройщики не строили «хаятов», «актёров», «пульманов», они строили для людей, стоили качественно и недорого. И сегодня у них возникают неплохие условия для конкуренции при сохранении двух важных составляющих: контроль над бизнесом и беспроцентные финансовые вливания. Банки им не соратники, выход – частные инвестиции в бизнес с пропорциональным распределением прибыли после реализации объекта капитального строительства. Инвесторы улавливаете мысль? Разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночным предложением может быть значительно больше ставки рефинансирования ЦБРФ.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Регистрируемся в домах на территориях сочинских садоводств. Алгоритм.

Как прописаться, если дом по документам «нежилой» и находится на садоводческой земле? ...Для всех уже стало очевидным, что с нашим законодательством возможно всё! Итак, что взять на вооружение. Во-первых, это Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г №7-П. В этом документе указывается на несоответствие постулатов Конституции Российской Федерации и запрета на прописку в дачных строениях. Во-вторых, Постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г., устанавливающее порядок самой регистрации, а также Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…», в-третьих, ФЗ №93 от 30.06.2006 «…о дачной амнистии…» и, конечно, Жилищный Кодекс РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».