Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

«Обманутый дольщик» за год до марта 2018 года стал причиной очередного манёвра, приведшего к появлению новых рейтингов и правил в строительной отрасли, глобально поделивший всех на тех, кто по своим масштабам застрял в значительно сузившихся рамках, практически заново написанного 214 федерального закона, и тех, кто из-за своей «мелкоты» просочился чрез сито законодательной машины, очутившись как бы за межой правового поля. Всё и сразу оказалось в публичном доступе: кто, как и на какие деньги строил, кто строил правильно, а кто юлил, увеличивая ареал «обманутых». Всего лишь одна молния Зевса разогнала тучи над всем строительным Олимпом! Теперь из отборных зерен будут выращены кварталы многоэтажных домов, а из плевел…?

В очередной раз, как это всегда бывает, особенно накануне и сразу после значимых для страны событий, государственные мужи пожинают плоды своей законотворческой деятельности, внося очередные изменения и уточняющие поправки в то, что так хорошо должно было работать, но привело к результатам, которых, конечно же, никто и предположить не мог.

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то…», а дальше желающих купить за копейку канарейку, чтобы пела, да ещё и не ела… очередь, выстраиваемая специально обученными в агентствах недвижимости людьми.

В соответствии с Конституцией РФ каждый имеет право на труд, имеет право на труд и маленький застройщик, а трудиться он обязан действуя, не нарушая сотворённых аморфных законов. Возможный плод такого труда – многоквартирный дом на земельном участке, предназначенном для ИЖС, т.е. застройщик приобретает земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, но вместо этого возводит на нем многоквартирный жилой дом и затем реализует его как доли в праве общей собственности на дом и находящиеся в нем помещения.

Перед разборкой полётов сразу говорю, что возведение многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки, противозаконно, но, как оказывается, не незаконно.

Итак, начинаем ковыряться в законодательстве. В ч.2 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации раскрывается понятие «жилой дом», под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Вместе с тем, практикующими юристами представляется, что указанные критерии — этажность и предназначение для одной семьи — не в полной мере соответствуют принципу определенности правовой нормы. Нормативное ограничение этажности в отношении объектов индивидуального жилищного строительства логически обоснованно для этих целей ст. 48 и 49 ГРК РФ, поскольку если владелец принял решение о строительстве объекта ИЖС больше трех этажей, то это не означает, что данный объект перестал быть таковым — предназначенным для проживания этого владельца и его семьи. Это лишь означает, что в таком случае (в связи с усложнением технических параметров) необходима подготовка проектной документации и, ее экспертиза. Аналогичный вывод, например, содержится в письме Роснедвижимости от 12.10.2007 №СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства» и в письме Минрегиона России от 29.12.2007 №24322-СК/08 «О рассмотрении обращения…». Критерий о целевом назначении объекта ИЖС также не учитывает то, что согласно, например, жилищному законодательству собственник дома может разрешить проживание в своем доме другим лицам, не являющимся членами его семьи. Однако в этом случае такой объект также не перестает быть объектом ИЖС.

Таким образом, неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «индивидуальные жилые дома», «объекты индивидуального жилищного строительства», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в законодательство Российской Федерации в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или нескольких), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

Именно ввиду неоднозначности определения понятий, возникла проблема строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС, которая усугубилась принятием Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Принятие данного Закона было обусловлено тем, что значительная часть недвижимости, используемая гражданами для удовлетворения жилищных нужд, не могла пройти процедуру государственной регистрации по причине отсутствия необходимых документов либо несоответствия их требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию. Таким образом, введение и последующее продление срока упрошенного порядка оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства позволило гражданам оформлять в существующем упрощенном порядке свои права на принадлежащие им фактически объекты индивидуального жилищного строительства, которые фактически таковыми могли и не являться. Это в свою очередь служит целям дальнейшего стимулирования вовлечения в гражданский оборот объектов ИЖС, прозрачности обращения соответствующих объектов на рынке и положительно сказывается на динамике развития частного жилого сектора.

Вместе с тем, проблема правоприменительной практики заключается в том, что в отсутствие должного контроля многоквартирные дома регистрируются в качестве объектов ИЖС. При этом, несмотря на то, что положениями Федерального закона «О дачной амнистии» не предусматривалось освобождение от получения разрешения на строительство (отсутствовала необходимость предоставлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), оно не фигурировало в качестве документа, необходимого для государственной регистрации прав. Об этом факте неоднократно указывалось в письмах действовавшего в Госдуме РФ 6-го созыва Комитете по земельным отношениям и строительству, в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.11.2016 №10-4391-КЛ «Для учета в работе», также в письме Минэкономразвития России от 09.092016 №ОГ-Д23-10551 «О рассмотрении обращения…», а затем нашло свое отражение и в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч.7 ст.70 Федерального закона № 218 до первого марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. Получается, что то, что до сего дня построено без проведения инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, без разработки необходимых технических условий на его подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и электрическим сетям, без проведения соответствующей государственной экспертизы строительного проекта, без получения разрешения на строительство, не обращая внимание на ущемление прав и законных интересов граждан, проживающих рядом с объектом строительства в домах, которых в результате самовольных действий застройщика значительно снижается уровень инсоляции, можно узаконить фактически в декларативном порядке? Нет! Положения Федерального закона № 218 закрепили необходимость получения разрешения на строительство, и это вполне обосновано, учитывая, что нормы законодательства о градостроительной деятельности содержат четкий перечень случаев, при которых разрешение на строительство не требуется, и в этот перечень объекты ИЖС не входят. Вместе с тем, такой подход фактически отменил «дачную амнистию» в отношении объектов ИЖС. При этом, как представляется, такое законодательное решение не устранило полностью проблему строительства многоквартирных домов на «шести сотках», ведь существуют земельные участки с назначением «садоводство». Кроме этого, процедура получения разрешения на строительство в случае с объектами ИЖС лишь подтверждает, что застройщик обратился в уполномоченный орган, предоставив необходимый минимум документов (в соответствии с ч. 9 ст. 51 ГРК РФ вместо проектной документации допускается предоставление схемы планировочной организации земельного участка). Единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта выданному разрешению на строительство и проектной документации (при наличии) является разрешение на ввод в эксплуатацию. Однако, как уже было указано выше, в рамках «дачной амнистии» (ФЗ-93) указанный документ не требуется. Это не позволяет в полной мере подтвердить, что построенный объект действительно является объектом ИЖС. Частично данную проблему данную проблему попытались решить письмом Минэкономразвития России от 13.03.2017 №Д23и-1464 «Относительно необходимости выполнения измерений для определения площади объекта индивидуального жилищного строительства». Указанным письмом министерство разъясняет о необходимости проведения кадастровым инженером измерений в соответствии с ч. 42 ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ.

Фактическая подмена механизма подтверждения соответствия построенного объекта выданному разрешению на строительство, предусмотренного ГРК РФ (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), осуществлением проверки в рамках проведения кадастрового учета и государственной регистрации, привносит дополнительные ненужные риски, создает противоречивую практику применения указанных норм, сложности и для уполномоченных органов, и, конечно же, для приобретателей построенного. Казалось бы, закончилась «амнистия», которая, по сути, в настоящий момент уже не является эффективным способом упрощенной государственной регистрации прав на объекты ИЖС и спасибо, а нет, председатель профильного комитета Госдумы Павел Крашенинников предполагает продление «дачной амнистии» в отношении объектов ИЖС до 1 марта 2020 года.

Что же делать, особенно тем, кто не алчет, а реально взвешивает, что можно надежно купить пусть и за небольшие, но деньги!

  1. Не залезать ни в какие стройки, если это не строительство реально индивидуального жилого дома, а не «квартирника».

  2. Не слушать песни специально обученных людей об инвестиционной привлекательности стройки. Они просто не понимают разницу между инвестиционной выгодой и удачной сделкой, при этом предметом удачной сделки они считают «воздух». Договор купли-продажи считается законным только в случае реально существующего предмета купли-продажи, а «воздух», слава Богу, пока ещё бесплатный.

  3. Поэтому рассматривать варианты только с зарегистрированными в Юстиции документами.

  4. Обязательно интересоваться вопросами подключения к сетям городских служб: свет, вода, газ, вывоз мусора.

  5. Стучаться в двери к будущим соседям и спрашивать: «а как Вам здесь живется?».

И помнить, что гармония достигается тогда, когда Ваши желания совпадают с Вашими возможностями.

Жилая недвижимость | Юридический справочник | Просмотров: 5437 | Дата размещения: 19.03.2018

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона

5) Опубликовать комментарий на странице публикации? Опубликовать!

6) Введите код: Код

7)

Поделиться:

Читайте также

фото

28-29 сентября 2019 года в городе-курорте Сочи состоятся «Ярмарка недвижимости в Сочи» и специализированная выставка «Дизайн интерьера. Ремонт»

Мероприятие представит полный спектр услуг по продаже, покупке, оснащению объектов недвижимости «от А до Я»

Новости | 01.03.2019 | Компания «СОУД» | Просмотров: 2463

фото

Дольщики 420-квартирного дома в Сочи через суд пытаются спасти его от сноса

Инициатором сноса здания на 420 квартир выступает администрация города, хотя ранее она заключила с дольщиками мировое соглашение.

Новости | 26.11.2018 | Просмотров: 2492

Краснодарских лжезастройщиков обвинили в хищении 200 млн рублей денег граждан

От действий застройщиков пострадали более 200 человек. Прокуратура направила уголовное дело в отношении них в Прикубанский суд.

Новости | 19.11.2018 | Просмотров: 2241

фото

До конца года краснодарские власти пообещали сдать шесть долгостроев

Всего за год — с ноября 2017-го по ноябрь 2018-го — в городе заселили 57 проблемных многоквартирных домов.

Новости | 16.11.2018 | Просмотров: 2154

«Жилые помещения» прощайте! Здравствуй «долевая собственность»?

В 2019 году стоимость квартир вырастет не только по конъюнктурным соображениям, но и в связи с вымыванием «дешевых» предложений, так называемых «жилых помещений». Вообще с такими помещениями нужно попрощаться по причине законодательных уточнений, разрешающих делить недвижимое имущество только с образованием ему подобных объектов по назначению и функционалу. Поэтому популярные «квартирники» с «жилыми помещениями» в сегменте ИЖС станут историей или видоизменятся в «квартирники» с «долевой собственностью».

Жилая недвижимость | Юридический справочник | 14.11.2018 | Риэлтор «Михаил Керн» | Просмотров: 3117

Суд запретил застройщику района «Европея» в Краснодаре привлекать деньги дольщиков

Причина — в нецелевом расходовании средств покупателей квартир, которое выявил департамент по надзору в строительной сфере края

Новости | 21.10.2018 | Просмотров: 2816

фото

Почти 50 домов в Сочи за месяц исключат из списка проблемных

Это не только недострои, сроки сдачи которых пропущены, но и давно введенные объекты, у которых выявлено множество недочетов.

Новости | 16.09.2018 | Просмотров: 2951

фото

В проблемном ЖК «Раз.Два.Три» в Сочи сдан в эксплуатацию еще один корпус

Вместе с литером Б на 638 квартир в сентябре введена в эксплуатацию трансформаторная подстанция.

Новости | 11.09.2018 | Просмотров: 2357

фото

Решены проблемы еще нескольких долгостроев в Сочи

Ключи от своих квартир получили покупатели квартир в ЖК «Солнечный Дагомыс». Кроме того, найден девелопер для долгостроев в переулках Трунова и Теневой, а также на аллее Челтенхема.

Новости | 11.09.2018 | Просмотров: 2416

фото

Еще один многоквартирный долгострой в Сочи подключат к инженерным сетям

Представители «Водоканала» пообещали в короткие сроки построить два водовода и канализационные сети.

Новости | 31.08.2018 | Просмотров: 1995