Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

«Обманутый дольщик» за год до марта 2018 года стал причиной очередного манёвра, приведшего к появлению новых рейтингов и правил в строительной отрасли, глобально поделивший всех на тех, кто по своим масштабам застрял в значительно сузившихся рамках, практически заново написанного 214 федерального закона, и тех, кто из-за своей «мелкоты» просочился чрез сито законодательной машины, очутившись как бы за межой правового поля. Всё и сразу оказалось в публичном доступе: кто, как и на какие деньги строил, кто строил правильно, а кто юлил, увеличивая ареал «обманутых». Всего лишь одна молния Зевса разогнала тучи над всем строительным Олимпом! Теперь из отборных зерен будут выращены кварталы многоэтажных домов, а из плевел…?

В очередной раз, как это всегда бывает, особенно накануне и сразу после значимых для страны событий, государственные мужи пожинают плоды своей законотворческой деятельности, внося очередные изменения и уточняющие поправки в то, что так хорошо должно было работать, но привело к результатам, которых, конечно же, никто и предположить не мог.

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то…», а дальше желающих купить за копейку канарейку, чтобы пела, да ещё и не ела… очередь, выстраиваемая специально обученными в агентствах недвижимости людьми.

В соответствии с Конституцией РФ каждый имеет право на труд, имеет право на труд и маленький застройщик, а трудиться он обязан действуя, не нарушая сотворённых аморфных законов. Возможный плод такого труда – многоквартирный дом на земельном участке, предназначенном для ИЖС, т.е. застройщик приобретает земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, но вместо этого возводит на нем многоквартирный жилой дом и затем реализует его как доли в праве общей собственности на дом и находящиеся в нем помещения.

Перед разборкой полётов сразу говорю, что возведение многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки, противозаконно, но, как оказывается, не незаконно.

Итак, начинаем ковыряться в законодательстве. В ч.2 ст.16 Жилищного кодекса Российской Федерации раскрывается понятие «жилой дом», под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Вместе с тем, практикующими юристами представляется, что указанные критерии — этажность и предназначение для одной семьи — не в полной мере соответствуют принципу определенности правовой нормы. Нормативное ограничение этажности в отношении объектов индивидуального жилищного строительства логически обоснованно для этих целей ст. 48 и 49 ГРК РФ, поскольку если владелец принял решение о строительстве объекта ИЖС больше трех этажей, то это не означает, что данный объект перестал быть таковым — предназначенным для проживания этого владельца и его семьи. Это лишь означает, что в таком случае (в связи с усложнением технических параметров) необходима подготовка проектной документации и, ее экспертиза. Аналогичный вывод, например, содержится в письме Роснедвижимости от 12.10.2007 №СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства» и в письме Минрегиона России от 29.12.2007 №24322-СК/08 «О рассмотрении обращения…». Критерий о целевом назначении объекта ИЖС также не учитывает то, что согласно, например, жилищному законодательству собственник дома может разрешить проживание в своем доме другим лицам, не являющимся членами его семьи. Однако в этом случае такой объект также не перестает быть объектом ИЖС.

Таким образом, неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «индивидуальные жилые дома», «объекты индивидуального жилищного строительства», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в законодательство Российской Федерации в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или нескольких), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

Именно ввиду неоднозначности определения понятий, возникла проблема строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС, которая усугубилась принятием Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Принятие данного Закона было обусловлено тем, что значительная часть недвижимости, используемая гражданами для удовлетворения жилищных нужд, не могла пройти процедуру государственной регистрации по причине отсутствия необходимых документов либо несоответствия их требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию. Таким образом, введение и последующее продление срока упрошенного порядка оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства позволило гражданам оформлять в существующем упрощенном порядке свои права на принадлежащие им фактически объекты индивидуального жилищного строительства, которые фактически таковыми могли и не являться. Это в свою очередь служит целям дальнейшего стимулирования вовлечения в гражданский оборот объектов ИЖС, прозрачности обращения соответствующих объектов на рынке и положительно сказывается на динамике развития частного жилого сектора.

Вместе с тем, проблема правоприменительной практики заключается в том, что в отсутствие должного контроля многоквартирные дома регистрируются в качестве объектов ИЖС. При этом, несмотря на то, что положениями Федерального закона «О дачной амнистии» не предусматривалось освобождение от получения разрешения на строительство (отсутствовала необходимость предоставлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), оно не фигурировало в качестве документа, необходимого для государственной регистрации прав. Об этом факте неоднократно указывалось в письмах действовавшего в Госдуме РФ 6-го созыва Комитете по земельным отношениям и строительству, в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.11.2016 №10-4391-КЛ «Для учета в работе», также в письме Минэкономразвития России от 09.092016 №ОГ-Д23-10551 «О рассмотрении обращения…», а затем нашло свое отражение и в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч.7 ст.70 Федерального закона № 218 до первого марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. Получается, что то, что до сего дня построено без проведения инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, без разработки необходимых технических условий на его подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и электрическим сетям, без проведения соответствующей государственной экспертизы строительного проекта, без получения разрешения на строительство, не обращая внимание на ущемление прав и законных интересов граждан, проживающих рядом с объектом строительства в домах, которых в результате самовольных действий застройщика значительно снижается уровень инсоляции, можно узаконить фактически в декларативном порядке? Нет! Положения Федерального закона № 218 закрепили необходимость получения разрешения на строительство, и это вполне обосновано, учитывая, что нормы законодательства о градостроительной деятельности содержат четкий перечень случаев, при которых разрешение на строительство не требуется, и в этот перечень объекты ИЖС не входят. Вместе с тем, такой подход фактически отменил «дачную амнистию» в отношении объектов ИЖС. При этом, как представляется, такое законодательное решение не устранило полностью проблему строительства многоквартирных домов на «шести сотках», ведь существуют земельные участки с назначением «садоводство». Кроме этого, процедура получения разрешения на строительство в случае с объектами ИЖС лишь подтверждает, что застройщик обратился в уполномоченный орган, предоставив необходимый минимум документов (в соответствии с ч. 9 ст. 51 ГРК РФ вместо проектной документации допускается предоставление схемы планировочной организации земельного участка). Единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта выданному разрешению на строительство и проектной документации (при наличии) является разрешение на ввод в эксплуатацию. Однако, как уже было указано выше, в рамках «дачной амнистии» (ФЗ-93) указанный документ не требуется. Это не позволяет в полной мере подтвердить, что построенный объект действительно является объектом ИЖС. Частично данную проблему данную проблему попытались решить письмом Минэкономразвития России от 13.03.2017 №Д23и-1464 «Относительно необходимости выполнения измерений для определения площади объекта индивидуального жилищного строительства». Указанным письмом министерство разъясняет о необходимости проведения кадастровым инженером измерений в соответствии с ч. 42 ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ.

Фактическая подмена механизма подтверждения соответствия построенного объекта выданному разрешению на строительство, предусмотренного ГРК РФ (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), осуществлением проверки в рамках проведения кадастрового учета и государственной регистрации, привносит дополнительные ненужные риски, создает противоречивую практику применения указанных норм, сложности и для уполномоченных органов, и, конечно же, для приобретателей построенного. Казалось бы, закончилась «амнистия», которая, по сути, в настоящий момент уже не является эффективным способом упрощенной государственной регистрации прав на объекты ИЖС и спасибо, а нет, председатель профильного комитета Госдумы Павел Крашенинников предполагает продление «дачной амнистии» в отношении объектов ИЖС до 1 марта 2020 года.

Что же делать, особенно тем, кто не алчет, а реально взвешивает, что можно надежно купить пусть и за небольшие, но деньги!

  1. Не залезать ни в какие стройки, если это не строительство реально индивидуального жилого дома, а не «квартирника».

  2. Не слушать песни специально обученных людей об инвестиционной привлекательности стройки. Они просто не понимают разницу между инвестиционной выгодой и удачной сделкой, при этом предметом удачной сделки они считают «воздух». Договор купли-продажи считается законным только в случае реально существующего предмета купли-продажи, а «воздух», слава Богу, пока ещё бесплатный.

  3. Поэтому рассматривать варианты только с зарегистрированными в Юстиции документами.

  4. Обязательно интересоваться вопросами подключения к сетям городских служб: свет, вода, газ, вывоз мусора.

  5. Стучаться в двери к будущим соседям и спрашивать: «а как Вам здесь живется?».

И помнить, что гармония достигается тогда, когда Ваши желания совпадают с Вашими возможностями.



Статью разместил риэлтор «Михаил Керн»

Михаил Керн

#Жилая недвижимость #Юридический справочник

19.03.2018

Просмотров: 5182 | ID: 1903


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

Когда «нежилое» интереснее «жилого»

При разрешении жилищных вопросов приоритетное значение имеет точное юридическое определение объекта права собственности, удовлетворяющего потребности человека в жилье, каким являются жилые и нежилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейших разновидностей недвижимого имущества. Следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин "жилое и нежилое помещение", но также оперирует такими созвучными понятиями как "жилище" и "помещение".

фото

ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СОЧИ. ВЕСНА 2016 ГОДА

Сочи единственный город в стране, где предложение жилья на первичном рынке недвижимости превышает аналогичный показатель на вторичном рынке недвижимости. Стоимость продажи недвижимости в городе последовательно снижается по мере удаления от побережья. Каждый километр от моря сокращает стоимость жилья в среднем на 15%! Так же расстояние до моря регламентирует расположение новых объектов недвижимости. Почти все новые проекты элит и бизнес-класса располагаются на удалении до 1 км. от моря. На этой же дистанции находится 40% эконом-класса и две трети проектов среднего ценового сегмента.

Прогнозы и реальность на рынке недвижимости Сочи

Жилая недвижимость Сочи всегда пользовалась спросом, но на 2014 год у девелоперов и инвесторов были повышенные ожидания. Особенная надежда возлагалась на Зимнюю Олимпиаду 2014 года. Надежды эти оказались не напрасными, по сообщению агентства РИА-Недвижимость эксперты отметили 30% рост количества сделок на рынке недвижимости Сочи. Примечательно, что заметный всплеск на недвижимость был отмечен не сразу после олимпиады, а только летом и вторая волна интереса к недвижимости отмечена в ноябре-декабре 2014.

Горячий ключ. Обзор новостроек

Выгодное расположение города делает его привлекательным как для переселенцев, так и для инвесторов. Население города медленно, но неуклонно растёт. По состоянию на 2013 год чуть больше 30 тысяч. Не последнюю роль в этом играют люди побывавшие здесь на лечении и решившие, что это место подходит для жизни больше всего. Отчасти они правы. Нетронутая природа Северного Кавказа, чистые реки и воздух, близость краевого центра и моря делают этот город уникальным. Дорога до Краснодара составляет 45 км, до Чёрного моря в районе Джубги 65 км. Через город проходит федеральная трасса М4 Дон.

Краткий обзор недвижимости Ейска и Ейского района

Ожидать в скором времени бума загородного коттеджного строительства вряд ли стоит. Во-первых, в черте города еще есть много места где можно разместить коттеджный посёлок, во-вторых, и это важно, у Россиян Ейск не ассоциируется с морем, отдыхом и всем этому сопутствующим. Пока в головах у людей не сложится чёткий образ, что Ейск это в первую очередь курорт, а уже потом всё остальное, то ожидать наплыва покупателей из других регионов не стоит, а ведь именно они составляют 80% покупателей в соседнем Анапском районе. А для того, что бы образ такой сложился необходимо вкладывать немалые средства в рекламную отрасль. И задача эта под силу, вероятнее всего, только администрации района.

Белореченск вчера сегодня завтра

Замечательный зелёный город на реке Белая, которая является левым притоком Кубани. Сочетает в себе провинциальный неторопливый уклад жизни, но при этом является вполне развитым индустриальным городом, в котором проживает почти 60 тысяч человек.

Белоглинский район всегда в цене

Район занимает положение в северо-восточной части Краснодарского края и граничит с Ростовской областью и Ставропольским краем. Расстояние от районного центра до Краснодара составляет 220 км., до Ейска 280км, до Новороссийска -385 км. В районе постоянно проживает 33 тысячи человек из них в административном центре 18 тысяч.

Армавир ждёт, переезжайте смело

Самая главная достопримечательность Армавира это люди его населяющие. В городе сложился особый межнациональный менталитет, который не удалось разрушить в лихие перестроечные времена. Ни в одном другом городе вы не встретите среди местного населения столько тонкого юмора, шарма, доброты и широты души.


Недвижимость Абинска. Обзор и перспектива

Город представляет собой, по сути, большую деревню. Многоэтажными домами застроены лишь две центральные улицы. Свернув с них вы попадаете в зажиточный сельский хутор. Но не всё так просто на Кубани!

Туапсе. Обзор цен и достопримечательностей

Туапсе. Это манящее и непонятное название с запахом моря и курортной романтики всегда привлекало к себе внимание жителей нашей страны. Что же такое Туапсе сейчас, каковы перспективы его развития и удобства для жизни. Ответы на эти и другие вопросы в этом материале.

фото

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули - советы риэлтора

Советы и рекомендации частного риэлтора в Москве, как правильно продать квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули. Уловки покупателей жилья. Безопасность денежных расчётов в банке при сделке купли-продажи

фото

Страховой депозит при аренде квартиры

У депозита две основные задачи - страховка на случай неожиданного разрыва договорных отношений и обеспечение сохранности оставленного в квартире имущества. Ничто так не дисциплинирует людей, как возможность потерять деньги. Зачастую, сдача квартиры в аренду - это тонкая психологическая игра с ювелирными настройками, садится играть в которую лучше иметь этот козырь в рукаве — страховой депозит.

фото

Нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры - советы риэлтора

Мнение профессионального риэлтора - стоит ли делать ремонт ремонт в квартире перед продажей или продавать как есть, оправдаются ли вложенные деньги, можно ли за счёт ремонта продать квартиру дороже, полезные советы риэлтора по предпродажной подготовке

фото

С чего начать продажу квартиры - советы риэлтора

Статья частного риэлтора Татьяны Мамонтовой расскажет вам о том, с чего в первую очередь необходимо начинать продажу квартиры на вторичке, полезные советы по предпродажной подготовке, как с самого начала всё сделать правильно при продаже жилья

фото

Прогноз развития мирового рынка недвижимости на 2020 год и последующие периоды. Примеры реализации этих трендов на московском рынке премиальной недвижимости.

Изменение глобальной ситуации на рынках недвижимости окажет глубокое влияние на инвестиционный рынок. PricewaterhouseCoopers International Limited (PwC) международная сеть компаний, предлагающих услуги в области консалтинга и аудита, опубликовала аналитический прогноз развития рынка недвижимости в новом десятилетии. Председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева анализирует мировые тренды применительно к рынку премиальной недвижимости Москвы.

фото

Контроль над расходами граждан - как это может отразиться на покупателях недвижимости?

Новый премьер Мишустин заявил, что планирует осуществлять контроль над расходами граждан. Как это может отразиться на покупателях недвижимости? Покупателей каких сегментов это может коснуться скорее всего - массового или элитного? Каков может быть механизм контроля? Просто ли это сделать? Комментирует Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Имеется ли возможность отменить дарственную на квартиру – основные причины и сроки

Всего имеется два способа отмены права дарения, это обусловлено статьями 578 и 575 гражданского кодекса Российской федерации. Кроме того, такая дарственная может быть отменена на основания банкротства самого дарителя.

фото

Продаю квартиру и столкнулась с тем, что покупатель не может сразу же оплатить полную стоимость по договору

Продаю квартиру и столкнулась с тем, что покупатель не может сразу же оплатить полную стоимость по договору. Какие особенности есть при заключении договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, а также особенности процедуры государственной регистрации в этом случае? Будут ли защищены мои интересы как продавца квартиры?


Плату за предоставление сведений из ЕГРН можно вернуть

Законодательством установлено, что внесенная заявителем плата подлежит возврату только в двух случаях: если заявителем не представлялся запрос о предоставлении сведений из ЕГРН и в случае внесения платы в большем размере

Оспоримая? Или все- таки ничтожная?

С 1 января 2017 года вступил в силу 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), новеллы данного закона позволили риелторам утверждать, что теперь согласия супруга не сделку не требуется. Так ли это? Давайте разберемся.