«Жилые помещения» прощайте! Здравствуй «долевая собственность»?
Ну, что ж, конец года, кажется все, что можно посадить, посадили. Остался единственно качественный без червоточинки овощ оставленный, наверное, для семенного фонда. А что с землей? А землю снова подкорректируют. Как будет выглядеть обновленный градостроительный план Сочи, увидим уже в следующем году. На ноябрь 2018 года (по статистике на основе объявлений на сайте «Росриэлт») ситуация с ценами по сочинским объектам недвижимости выглядит так: class="info" style="overflow:auto;">
| Недвижимость | Цена | Изменение цены за год |
|---|---|---|
| Квартиры | 117 848 руб. за кв.м. | +23.71% |
| - Вторичка | 118 054 руб. за кв.м. | +18.03% |
| - Новостройки | 117 718 руб. за кв.м. | +30.58% |
| Дома | 33 193 056 руб. | +7.85% |
| Земля | 891 787 руб. за сотку | +26.34% |
| Офисы | 110 942 руб. за кв.м. | +14.45% |
| Торговые площади | 157 724 руб. за кв.м. | -8.01% |
Предпосылки к росту цен
Понятно, что в 2019 году стоимость квартир вырастет не только по конъюнктурным соображениям, но и по причине вымывания «дешевых» предложений, так называемых «жилых помещений». Вообще «жилым помещениям» нужно сказать «прощайте».
Вот что относительно этого расставания сказано в письме № ОГ-Д23-3939 от 07 апреля 2017 года Минэкономразвития РФ о разделе индивидуального жилого дома, построенного на земельном участке соответствующего целевого назначения.
class="sectiontitle" style="margin-right:0px;">
Выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи. При этом согласно пункту 35 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Подведу итоги: если раньше нечто построенное на земельном участке не предназначенным под многоквартирное строительство делилось на «жилые помещения» и позже регистрировалось на основании решения суда, то уже сегодня зарегистрировать право на такую часть недвижимости невозможно ни при каких условиях.
Вернее можно, но при разделе дома должно получиться несколько технически пригодных для проживания домов, при разделе квартиры должно получиться несколько пригодных для жилья квартир, при разделе комнаты — несколько комнат, но не просто формальных «жилых помещений».
На основании всего этого можно сказать: «Здравствуй, «долевая собственность»!
Стоит ли влезать в подобного рода взаимоотношения, с целью обретения недорогих квадратных метров, решать вам. Мы же постараемся сжато изложить особенности и характер таких взаимоотношений.
Что такое общая долевая собственность
Как свидетельствует статья 244 ГК РФ, ею считается имущество, которым владеет двое и более лиц. К слову, существует общая:
- долевая собственность и
- совместная.
В первом случае предполагается разделение имущества в определенных долях. Во второй ситуации объект будет неразделенный.
В долевой собственности права и обязанности собственников одинаковые. Этот вид имущества подразумевает распределение прав на владение в установленных долях, а также возможность получения дохода от него. Участники несут пропорциональную ответственность по содержанию активов.
В статье 245 ГК РФ указано, что пропорция равна, если другое не предусматривает закон, договор или практика взаимоотношений между владельцами. Размеры долей изменяются из-за появления новых лиц, модернизации имущества. Права пользования долевой собственностью реализуются каждым владельцем на основе согласия остальных. Если между хозяевами нет согласия, то споры решаются в суде. Часто этот орган помогает устранить противоречия по поводу распоряжения.
Продажа имущества имеет некоторые особенности. К примеру, если один из хозяев желает продать свою часть, то другие могут приобрести ее. Причем им предоставляется преимущественное право, что указано в статье 250 ГК РФ. При нарушении этой нормы остальные хозяева могут обжаловать сделку через суд.
Права дольщиков
В соответствии со статьей 209 ГК РФ каждый владелец может:
- владеть имуществом,
- эксплуатировать его,
- распоряжаться им.
Последнее подразумевает, что имущество можно видоизменять, сдавать в аренду, продавать, а поскольку оно имеет несколько хозяев, то учитываются права и обязанности всех участников долевой собственности.
Все сделки можно выполнять при наличии разрешения всех хозяев. Например, земля находится во владении у четырех сособственников. На территории есть плодовые насаждения. Три человека не желают выполнять обработку сада, а хотят сдать участок в аренду. А один хочет работать на нем.
В этом случае мнение большинства не работает. Нужно искать компромисс. Если прийти к единому решению не получается, то нужно обращаться в суд. Причем это право есть у всех лиц. Суд не может принять решение, обязывающее человека согласиться на что-то другое, что противоречит его желанию. Это связано с принципом свободы соглашения. Поэтому распоряжаться имуществом можно по согласованию, а его часто бывает довольно сложно достичь.
Участники долевой собственности могут менять размеры своей части доли. К примеру, если выполнен ремонт и приобретена техника, она становится собственностью того, кто это реализовал. Но это запрещено, если в договоре обозначено другое.
Обязанности хозяев долей
Они должны платить налоги, коммунальные платежи. Если хоть один уклоняется, это считается нарушением закона. В обязанности сособственников входит неукоснительное оповещение всех владельцев о своем намерении распорядиться имуществом.
Права владения у всех хозяев одинаковые, а распределение доходов владельцев доли по статье 248 ГК РФ происходит пропорционально распределению доходов от имущества, которое зарегистрировано в совместной собственности. Исключением могут быть случаи, прописанные в соглашении между сособственниками.
Если человек получает доход, то он должен платить налог, нести расходы, относящиеся к содержанию имущества в своей доли. Права и обязанности собственников при долевой собственности одинаковые для всех.
Совместное владение
В данном случае, хозяева управляют имуществом, доли в котором отсутствуют. Владельцы могут договариватьсяпо поводу такого пользования. Распоряжение возможно только при согласовании сделки друг с другом. Но заключать сделки по поводу распоряжения активами может каждый собственник. Если же такие действия не будут согласованы, процедура будет признана судом недействительной. При разделе и выделе необходимо определить доли каждого.
Продажа общедолевого имущества
Права и обязанности собственников долевой собственности зафиксированы законом. Хозяева имущества могут распоряжаться им. Часто проводятся сделки по продаже жилья. Чтобы продать всю квартиру, нужно разрешение всех хозяев. Это касается и случаев, если человек хочет передать жилье в залог. Причем согласие должны дать все. Если кто-то не предоставляет разрешение, сделка не проводится.
Права по долевой собственности предполагают, что человек может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Но в этом случае могут появиться проблемы с определением фактической доли. Если есть часть в однокомнатной квартире, выделить ее будет сложно. Но если общая собственность оформлена на дом, где несколько квартир, такая процедура будет реальной.
Получается, что для реализации объект должен быть делимым. Часто для процедуры выдела привлекают специалистов, которые помогут правильно выполнить это. Альтернативным решением считается обращение в суд. Собственнику выдается то количество метров, которые необходимы для комфортного проживания. Например, суд может передать человеку комнату, а на ванную, кухню, прихожую предоставляется право пользования. Если один из хозяев решил продать свою часть, он должен оповестить об этом остальных владельцев в письменной форме. Месяц предоставляется на их решение. Стоимость должна быть такой же, которая озвучена при предоставлении документа. Если продать долю другим лицам без уведомления остальных хозяев, такая сделка может быть оспорена. Тогда собственник возвращает деньги и получает свое имущество.
Аренда
Права долевой собственности предполагают возможность сдать свою часть в аренду. Процедура выполняется с разрешения остальных хозяев. Если человек все-таки сдал свою часть без согласований, остальные собственники могут выселить жильца. Но для временного проживания никто не может запрещать вселять людей.
Земля
У граждан может быть долевая собственность на землю. Здесь действуют те же нормы закона, что и при другом имуществе. По статье 244 ГК РФ общее владение появляется при неделимости объекта. Если участок в доле, то его можно распределить в натуральном виде. Согласно статье 257 ГК РФ, общее имущество фермеров является собственностью всех участников объединения. Но они могут договориться о распределении земли по соглашению. Долевая собственность на землю позволяет пользоваться ей так же, как и другим имуществом.
Таким образом, владение долей имущества предполагает наличие прав и обязанностей. Все процедуры с собственностью следует выполнять на основе норм закона. Тогда сделки считаются официальными, поэтому не могут быть отменены.
Вот такая она общедолевая собственность. Приветствуя ее, можно вписаться в рамки цен 2015–2016 годов — 45–50 тысяч рублей за квадратный метр, но с законодательными особенностями, базирующимися на принципах «всеобщей любви и братстве».
