Продажа квартиры, со сроком владения менее 5 лет, налогообложение, особенности, снижения выплат

Жизнь и материальные условия и претензии человека все время меняются , и, может так случиться, что купленную 2-3 года назад квартиру необходимо продать. Мы попробуем не очень развернуто, так сказать , тезисно рассказать, как уменьшить уплату необходимого налога при продаже квартиры , которая была в собственности – менее 5 лет. Сразу скажем, некоторые до сих пор думают, что срок «безналогового»владения недвижимостью – 3 года . Это не так. С 1 января 2016 года – это срок был продлен – до 5 лет.

Здесь, сразу внесем ясность в понятие «владение менее 5 лет», здесь есть исключения.

Давайте – сразу напишем все те случаи, когда собственннику нет необходимости ждать -5 лет, а установлен «безналоговый» срок – 3 года:

1. Если продаваемая квартира- является Вашим единственным жильем. Начиная с 2020 года, Вы можете продать свое единственное жилье, не платя НДФЛ, владея недвижимостью не менее 3-х лет. Это действует , если в Вашей собственности нет другой жилой недвижимости (подчеркиваем –ТОЛЬКО ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ), то есть – квартир, домов, долей в квартире, жилом доме и т.д.
2. Вы стали собственником жилья согласно приватизации,
3. Вы наследовали жилье от близкого родственника,
4. Вам было подарено жилье (дарственная)
5. Вы стали собственником жилья , полностью вступив в права владения- по договору «Пожизненной ренты» или как его еще называют в обиходе (Пожизненного содержания в обмен на жилплощадь).

Важно учесть, что если Вы , вдруг, купили новую квартиру до продажи старой квартиры,то , по идее, у Вас становится уже 2 квартиры и старая квартира – уже не является – ЕДИНСТВЕНОЙ. Но, и в этом случае- Государство – дает Вам возможность безналогово продать старую квартиру –в течение 90 календарных дней с момента приобретения новой квартиры. Тем самым – в течение 90-дней сохраняется правило «единственного жилья».

Для «вторички» тут все предельно стало ясно.

Также были уточнены сроки и понятие «владения квартирой» , приобретенной по договору ДДУ (Договор долевого участия). То есть по новостройкам.

Если раньше – моментом отсчета «владения» квартирой –был переход реального права собственности на Вас-де- юре (то есть через Росреестр). Теперь –отсчетом является дата Вашего полного расчета по договору ДДУ с застройщиом.

А) Приведем пример. Вы , как Покупатель , заключили с Застройщиком договор Долевого участия (ДДУ ) в 2016 году,в этом же году полностью оплатили квартиру застройщику. Но, Вы приняли в собственность квартиру у Застройщика – в 2018 году. А, допустим,в нынешнем 2021 году – решили эту квартиру продать.

Раньше (применимо у нашему примеру)- срок отсчета был –от 2018 года, то есть с момента получения Вами выписки из Росреестра , отом, что Вы- владелец квартиры.

Ныне - отсчет будет вестись с 2016 года, то есть с момента Вашей оплаты всех обязательств по договору ДДУ с застройщиком.

Б) Если ни один из случаев выше – не применим к Вашей ситуации, то:

- можно уменьшить налог к уплате при продаже.

Здесь есть 2 варианта уменьшения налогооблагаемой базы, то есть уменьшениедохода на сумму расходов, которые были потрачены при приобретениинедвижимости, ииспользованиестандартного налогового вычета при продаже.

1)Уменьшение налогооблагаемой базы

Если есть подтверждение (Договор купли продажи), подтверждающие, что при покупке квартиры и последующей ее продаже владелец не получает никакого дохода, то декларацию 3-НДФЛ придется подать, а платить подоходний налог -13 процентов – не придется. Причем , если Вы не подадите Декларацию 3-НДФЛ в том налоговом периоде, что продали квартиру- Вы будете платить НДФЛ,

Если же вы продали жилье дороже, чем купили его ранее , и владели жильем – менее 5 лет, то НДФЛ- 13% нужно заплатить только с разницы, то есть с Вашего дохода.

Например, в 2018 году купили квартиру за 2, 1 млн рублеймлн. руб., а в 2020продали 2, 3 млн рублей!!.

Ваш доход с продажи – будет :

2, 3 млн.рублей— 2, 1млн.рублей. То есть 200 000 рублей

Далее легко рассчитывается Ваш налог (НДФЛ):

200 000 рублей × 0,13 = 26 000 рублей

Не все знают, что в Ваш расход можно добавить не только сумму потраченных денег на саму квартиру, то есть ее стоимости по Договору купли продажи, но и:

 Затраты на ремонт и отделку (материалы и стоимость отделочныхработ), если Вы приобретали стройвариант;

 Уже выплаченные банку проценты по ипотеке (только проценты), если квартира приобреталась в ипотеку. Об этом немногие знают, но это неоспоримый факт и это необходимо использовать.

Также , ЭТО ОЧЕНЬ ВАЖНО, если Вы получили квартиру в порядке наследования от близкого родственника, решили ее продать, и прошло менее 3-х лет, Вы можете также уменьшить свой налог (НДФЛ) на сумму затрат, понесенных Вашим родственником , в качестве ремонта и отделки. Естественно, эти расходы не должны быть «голосоловные» и должны быть подтверждены отчетными документами (Договора на ремонт. Чеки и квитанции на материалы)

Если не существует документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры, это бывает приприватизации, при наследовании, при приобретении квартиры по «Договору пожизненной ренты» ,то можно получить налоговый вычет в размере1 000 000 рублей.Это та сумма налогового вычета, которой -каждый гражданин РФ (независимо от цены продажи недвижимости) – может воспользоваться всегда и в полном объеме.

То есть, НДФЛ придется заплатить не с суммы продажи, указанной в Договоре купли продажи, а за вычетом 1 млн. руб:

К примеру: Вам досталась от бабушки квартира, Вы владеете ей – менее 3-х лет (Бабушка – близкий родственник)

Вы продаете ее за 2 млн рублей, налог НДФЛ - 13% , таким образом, будет рассчитываться:

2 млн. руб— 1 млн.руб = 1 млн рублей. руб.

Итого:к уплате получаем сумму:

1 млн рублей × 0, 13 =130 000 рублей.

По всем вопросам, касаемо недвижимости в городе Таганроге и близлежащих районах – обращайтесь в нашу компанию.