Нюансы при продаже квартиры , находящейся в собственности менее 5 лет. Налоговый вычет, что это такое?

Если СОБСТВЕННИК продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (это юридически называется «альтенативная сделка»), то возникает вопрос – нужно ли платить налог (НДФЛ)? И если нужно, то как правильно рассчитать налог (НДФЛ) и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка а две отдельные сделки (в принципе одно и тоже, что и «альтернативная сделка») – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (то есть в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Почти все ошибаются в том, что они по из-за незнания считают о так: «Если я продал свою квартиру, к примеру, за 1 млн рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 1 млн рублей, то значит- платить ничего не надо, налога никакого нет, так как и дохода в этом году у меня нет."!!!!

Но это в корне неверно!!!

Налоговый Кодекс (говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (ЦИТАТА)):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Главное слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое , например другая квартира, то это правило не применяется.

Иными словами, ранее было так: продавец ВНАЧАЛЕ квартиру за 100 тыс руб., а ПОТОМ ПРОДАЛ ЭТУ квартиру за те же 100 тыс руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Сейчас – надо. Исчисляется все просто. За единицу измерения берется либо цена в Договоре-купли продаже, либо кадастровая стоимость квартиры. В расчет берется та сумма, которая больше. В большинстве случаев –кадастровая стоимость –выше. Например, цена квартиры 2 000 000 руб, налоговый вычет при продаже (можно использовать раз в жизни) 1 000 000 руб, значит, налогооблагаемая база – 1 000 000 руб, налог -13 процентов (НДФЛ), то есть уплатить придется 130 000 руб.

Если же ПокупательПродавец сначала продал одну квартиру, а потом купил ДРУГУЮ, но только в пределах одного налогового периода (одного календарного года), тогда (в этом случае) налог и налоговый вычет применяется к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть необходимо платить налог с продажи первой квартиры, и можнонужно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

Тогда возникает вопрос: «Можно ли сделать взаимозачет налога и налогового вычета при продаже и покупке новой квартиры» Ответ – « Можно»

Но не всегда, и не полностью.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более – до 31 декабря 2015 года – Сейчас это уже неактуально, так как мы уже живем в 2020 году. Актуально лишь то, что с 1 января 2016 года без налога (НДФЛ) можно продать квартиру –только по истечении 5 лет владению ею.

То есть остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 5-и лет и купил другую?

Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (так гласит НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку можно и разрешено.

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно учесть оба налоговых вычета при уплате налога за продажу (НДФЛ).

  • Первый – это «стандартный» ВЫЧЕТ В РАЗМЕРЕ 1 млн рублей., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры.

  • Второй – это ВЫЧЕТ В РАЗМЕРЕ - 2 млн руб ., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (например налог на заработную плату). Так как - полученные за продажу Вашей квартиры деньги (согласно Договору купли-продажи) – это тоже Ваш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже. То есть он применим к любому Вашему доходу, но – только -подпадаемому под понятие «НДФЛ».

ПРЯМОГО взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит и не может произойти . Однако величину налога (налогооблагаемую базу) от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платится НДФЛ-13%.

Применить эти 2 вычета можно только в трех случаях.

  • Вы используете «налоговый вычет» первый раз в жизни

  • Вы продаете и покупаете квартиру в одном налоговом периоде

  • Сделка не совершается между близкими родственниками. Например, мать не может продать квартиру сыну. Вернее , может, но налоговые вычеты «не применимы».

По всем вопросам и консультациям - обращайтесть в нашу компанию.

Жилая недвижимость | Юридический справочник | Просмотров: 385 | Дата размещения: 08.09.2020

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона (необязательно)

5) Введите код: Код

6)

Поделиться:

Читайте также

Новостройка. Передача прав по Договору долевого участия, как избежать рисков?!!

Часто люди приобретают квартиры в новостройках по передаче прав по Договору долевого участия. На что обратить самое пристальное внимание!!! Важно правильно проверить документы на жилплощадь перед заключением ДДУ. Если. вдруг, договор ДДУ не зарегистрирован в Росреестре – ни в коем случае не связывайтесь с таким вариантом

Первичный рынок | Юридический справочник | 30.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 60

фото

Закон о банкротстве физлиц. Чем он опасен для Покупателей недвижимости

Сейчас риск -"утерять" купленную квартиру из-за уже произошедшего или возможного банкротства продавца самый реальный из всех такого рода рисков! Покупателям нужно быть особенно внимательным при покупке квартиры на вторичном рынке, сейчас именно "купить квартиру" у человека, ставшего банкротом или находящегося под этой процедурой - стало причиной номер 1 оспаривания таких сделок в суде. От риска потери купленной квартиры из-за банкротства продавца никто и никогда не застрахован и не имеет полных гарантий. Но этот риск всегда можно минимизировать

Вторичный рынок | Юридический справочник | 20.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 437

фото

Завещательное право и риски

в 2019 году в закон о завещаниях и завещательном праве внесли ряд дополнений, рассмотрим тезисно главные моменты!! Каждый из супругов может в любое время отменить совместное завещание или сделать свое личное завещание. А по правилам наследования применяется более позднее завещание. Поэтому обычное завещание, выглядит более надежным, нежели совместное, по нашему мнению.

Юридический справочник | Советы риэлтора | 17.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 263

Бывают случаи, когда имеющие жилье люди могут лишиться недвижимости не по своей вине, рассмотрим варианты!!

Проживающие в условной квартире люди и даже сам собственник иногда даже не подозревают о том, что могут лишится этой квартиры не по своей вине! Если вы не имеете просроченных кредитов, это еще не значит, что вас не могут выселить из квартиры за чужие долги. Рассмотрим несколько наиболее часто встречающихся ситуаций, когда Вы все –таки можете лишиться недвижимости за чужие «грехи»!!!

Советы риэлтора | Юридический справочник | 12.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 245

Приближается конец 2020 года - врямя платить имущественные налоги

Кто имеет льготы по уплате этого налога, а кто вообще может его не платить. До 1 декабря владельцы недвижимости обязаны уплатить государству соответствующий налог за предыдущий 2020 год. Нельзя ли снизить издержки по налогу на имущество для физлиц и кто имеет право их не осуществлять совсем?

Советы риэлтора | Юридический справочник | 07.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 189

Законы , относящиеся к недвижимости. Важнейшие изменения в 2020 году

Уходящий 2020 год был полон на новые Законы и изменения в уже действующие Законы, касающиеся недвижимости!! 7 новых законов о недвижимости, которые изменили нашу жизнь в течение уходящего 2020 году. Основное – значительно увеличен налог на недвижимость, и второе – отменены неустойки для застройщиков при прямом кредитовании стройки, что значительно «минимизировало» риск недостроя.

Жилая недвижимость | Юридический справочник | 06.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 229

Кадастровая стоимость недвижимости - важные изменения

В августе 2020 года вступил в силу ФЗ # 269, внесший немало уточнений и корректировок в порядок исчисления и возможности изменения кадастровой стоимости недвижимого имущества. Напомним, что понятие «кадастровая стоимость» - крайне важна, так от нее исчисляются все налоги, уплачиваемые в Российский бюджет , тем или иным образом касающиеся недвижимости!!!!! Мы рассмотрим те из них, которые будут интересны владельцам недвижимости-налогоплательщикам!!!

Новости | Юридический справочник | 02.11.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 165

Что важно знать части "обманутых дольщиков", взявшим "денежную компенсацию" вместо "квадратных метров"

Недавно для очень большой части "обманутых дольщиков", предпочевшим "денежную компенсацию" вместо "квадратных метров" произошли значителньные и хорошие изменения!! Как известно –очень большая часть «обманутых дольщиков» использовала средства материнского капитала при расчете за недвижимость по Договорам ДДУ (Договорам долевого участия)!!! И у них были до этого момента самые большие проблемы - именно –как раз этим маткапиталом!!!

Первичный рынок | Юридический справочник | 25.10.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 152

Обязательное страхование при ипотеке, что нужно помнить и понимать!!

«А что же мы страхуем при ипотеке»?? Понятно – понятие «страхование» -диктует приходящее на ум обоснование : «Страхуем некие риски». Многие (большинство) думают , что обязательная страховка – есть страховка о возможном невозврате кредита, и..глубого ошибаются. Невозврат кредита итак обеспечен Вашей же недвижимостью, она итак в банковском залоге. Рассмотрит эту тему тезисно, но подробнее!!!

Ипотека | Советы риэлтора | 22.10.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 147

Коротко и тезисно о рефинансировании ипотеки

Когда имеет смысл затевать «тяжбу» с рефинансированием ипотеки? В продолжении к нашим предыдущим статьям!! Любое рефинансирование нужно и можно начинать -лишь в том случает, когда ваша экономия на будущих выплатах будет больше, чем расходы на само переоформление кредита!!!!. Когда в этом смысла нет?

Ипотека | Советы риэлтора | 15.10.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 146