Нюансы при продаже квартиры , находящейся в собственности менее 5 лет. Налоговый вычет, что это такое?

Если СОБСТВЕННИКпродает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (это юридически называется «альтенативная сделка»), то возникает вопрос – нужно ли платить налог (НДФЛ)? И если нужно, то как правильно рассчитать налог (НДФЛ) и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка а две отдельные сделки (в принципе однои тоже, что и «альтернативная сделка») – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (то есть в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Почти все ошибаются в том, что они по из-за незнания считают о так: «Если я продал свою квартиру, к примеру, за 1 млн рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 1 млнрублей, то значит- платить ничего не надо, налога никакого нет, так как и дохода в этом году у меня нет."!!!!

Но это в корне неверно!!!

Налоговый Кодекс (говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (ЦИТАТА)):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Главное слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое , например другая квартира, то это правило не применяется.

Иными словами, ранее было так: продавецВНАЧАЛЕ квартиру за 100 тыс руб., а ПОТОМ ПРОДАЛЭТУ квартиру за те же 100 тыс руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Сейчас – надо. Исчисляется все просто. За единицу измерения берется либо цена в Договоре-купли продаже, либо кадастровая стоимость квартиры. В расчет берется та сумма, которая больше. В большинстве случаев –кадастровая стоимость –выше. Например, цена квартиры 2 000 000 руб, налоговый вычет при продаже (можно использовать раз в жизни) 1 000 000 руб, значит, налогооблагаемая база – 1 000 000 руб, налог -13 процентов (НДФЛ), то есть уплатить придется 130 000 руб.

Если же ПокупательПродавец сначала продал однуквартиру, а потом купил ДРУГУЮ, но только в пределах одного налогового периода (одного календарного года), тогда (в этом случае) налог и налоговый вычет применяется к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть необходимо платить налог с продажи первой квартиры, и можнонужно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

Тогда возникает вопрос: «Можно ли сделать взаимозачет налога и налогового вычета при продаже и покупке новой квартиры» Ответ – « Можно»

Но не всегда, и не полностью.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более – до 31 декабря 2015 года – Сейчас это уже неактуально, так как мы уже живем в 2020 году. Актуально лишь то, что с 1 января 2016 года без налога (НДФЛ) можно продать квартиру –только по истечении 5 лет владению ею.

То естьостается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 5-и лет и купил другую?

Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (так гласит НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку можно и разрешено.

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно учесть оба налоговых вычета при уплате налога за продажу (НДФЛ).

• Первый – это «стандартный» ВЫЧЕТ В РАЗМЕРЕ 1 млн рублей., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры.
• Второй – это ВЫЧЕТ В РАЗМЕРЕ - 2 млнруб ., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (например налог на заработную плату). Так как - полученные за продажу Вашейквартиры деньги (согласно Договору купли-продажи) – это тоже Вашналогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже. То есть он применим к любому Вашему доходу, но – только -подпадаемому под понятие «НДФЛ».

ПРЯМОГО взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит и не может произойти . Однако величину налога (налогооблагаемую базу) от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платится НДФЛ-13%.

Применитьэти 2 вычета можно только в трех случаях.

• Вы используете «налоговый вычет» первый раз в жизни
• Вы продаете и покупаете квартиру в одном налоговом периоде
• Сделка не совершается между близкими родственниками. Например, мать не может продать квартиру сыну. Вернее , может, но налоговые вычеты «не применимы».

По всем вопросам и консультациям - обращайтесть в нашу компанию.