Нюансы при продаже квартиры , находящейся в собственности менее 5 лет. Налоговый вычет, что это такое?

Если СОБСТВЕННИК продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (это юридически называется «альтенативная сделка»), то возникает вопрос – нужно ли платить налог (НДФЛ)? И если нужно, то как правильно рассчитать налог (НДФЛ) и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна альтернативная сделка а две отдельные сделки (в принципе одно и тоже, что и «альтернативная сделка») – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (то есть в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

Почти все ошибаются в том, что они по из-за незнания считают о так: «Если я продал свою квартиру, к примеру, за 1 млн рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 1 млн рублей, то значит- платить ничего не надо, налога никакого нет, так как и дохода в этом году у меня нет."!!!!

Но это в корне неверно!!!

Налоговый Кодекс (говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (ЦИТАТА)):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Главное слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое , например другая квартира, то это правило не применяется.

Иными словами, ранее было так: продавец ВНАЧАЛЕ квартиру за 100 тыс руб., а ПОТОМ ПРОДАЛ ЭТУ квартиру за те же 100 тыс руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Сейчас – надо. Исчисляется все просто. За единицу измерения берется либо цена в Договоре-купли продаже, либо кадастровая стоимость квартиры. В расчет берется та сумма, которая больше. В большинстве случаев –кадастровая стоимость –выше. Например, цена квартиры 2 000 000 руб, налоговый вычет при продаже (можно использовать раз в жизни) 1 000 000 руб, значит, налогооблагаемая база – 1 000 000 руб, налог -13 процентов (НДФЛ), то есть уплатить придется 130 000 руб.

Если же ПокупательПродавец сначала продал одну квартиру, а потом купил ДРУГУЮ, но только в пределах одного налогового периода (одного календарного года), тогда (в этом случае) налог и налоговый вычет применяется к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть необходимо платить налог с продажи первой квартиры, и можнонужно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

Тогда возникает вопрос: «Можно ли сделать взаимозачет налога и налогового вычета при продаже и покупке новой квартиры» Ответ – « Можно»

Но не всегда, и не полностью.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более – до 31 декабря 2015 года – Сейчас это уже неактуально, так как мы уже живем в 2020 году. Актуально лишь то, что с 1 января 2016 года без налога (НДФЛ) можно продать квартиру –только по истечении 5 лет владению ею.

То есть остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 5-и лет и купил другую?

Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (так гласит НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку можно и разрешено.

Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно учесть оба налоговых вычета при уплате налога за продажу (НДФЛ).

  • Первый – это «стандартный» ВЫЧЕТ В РАЗМЕРЕ 1 млн рублей., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры.

  • Второй – это ВЫЧЕТ В РАЗМЕРЕ - 2 млн руб ., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (например налог на заработную плату). Так как - полученные за продажу Вашей квартиры деньги (согласно Договору купли-продажи) – это тоже Ваш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже. То есть он применим к любому Вашему доходу, но – только -подпадаемому под понятие «НДФЛ».

ПРЯМОГО взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит и не может произойти . Однако величину налога (налогооблагаемую базу) от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платится НДФЛ-13%.

Применить эти 2 вычета можно только в трех случаях.

  • Вы используете «налоговый вычет» первый раз в жизни

  • Вы продаете и покупаете квартиру в одном налоговом периоде

  • Сделка не совершается между близкими родственниками. Например, мать не может продать квартиру сыну. Вернее , может, но налоговые вычеты «не применимы».

По всем вопросам и консультациям - обращайтесть в нашу компанию.

Жилая недвижимость | Юридический справочник | Просмотров: 219 | Дата размещения: 08.09.2020

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона (необязательно)

5) Введите код: Код

6)

Поделиться:

Читайте также

Купить квартиру за один день: с 16 по 18 октября на «Ярмарке жилья»

С 16 по 18 октября в «ДонЭкспоцентр» в 6 раз пройдет региональный специализированный проект, посвященный недвижимости – «Ярмарка жилья». Ежегодно он помогает ростовчанам приобрести жилье на любой вкус и бюджет и любым удобным способом – с помощью риэлторов и агентств недвижимости или же самостоятельно, напрямую у застройщика.

Новости | 18.09.2020 | ДонЭкспоцентр | Просмотров: 47

Прогностическая картина на рынок недвижимости на ближайшие 2 года

Многие задаются вопросом: "Стоит ли приобретать жилье именно сейчас, возрастут или упадут цены на недвижимость в будущем". Сейчас цены на недвижимость (особенно в некоторых городах и субьектах Федерации), (Москва, Мск область, Санкт-Петербург, Сочи, Приморский край, Сахалин, ЯнАО, ХМАО, Якутия, Хабаровский край, Архангельская область и другие) задраны непомерно.

Жилая недвижимость | Инвестиции в недвижимость | 16.09.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 121

Продажа недвижимости , приобретеннной с участием материнского капитала

Многие задают вопрос, купили квартиру с применением средств маткапитала - можно ли ее продать??!! Отвечаем, материнский капитал не накладывает прямого запрета на отчуждение приобретенного с помощью него имущества. Поэтому-продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но ...

Юридический справочник | Вторичный рынок | 03.09.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 169

Оформление ипотеки с маткапиталом - пошагово

Получить ипотеку с использование средств маткапитала - достаточно просто. Главное, действовать поэтопано, не волноваться и спокойно соблюдать алгоритм необходимых действий: ПЕРВОЕ – получение самого сертификата на материнский капитал по программе.

Ипотека | 29.08.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 168

Какие документы нужны от Продавца для "одобрения" ипотеки

Очень часто Покупатель уже всегда досконально знает (побывав в банке), что и какие документы ему необходимо предоставить в банк для ипотечного займа и многие задаются вопросом, а что (какие документы) запрашивать у Продавца недвижимости

Жилая недвижимость | Ипотека | 28.07.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 124

Виды и особенности "льготной" ипотеки

Сейчас существует более 8 видов льготной или "субсидированной" ипотеки, но мы рассмотрим только наиболее часто встречающиеся из них и кому они положены, а кому - нет.

Ипотека | Жилая недвижимость | 15.07.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 233

Ипотечный кризис в России в 2020-2021 года возможен или нет??

С ипотечным кредитованием сталкивается очень мнго россиян. Количество выданных ипотечных кредитов в России неуклонно росло в 2015-2018 годов, к чему это привело"?!!? Возможен ли в России ипотечный кризис, аналогичный тому, что был в США в 2007-2008 годах????

Ипотека | Жилая недвижимость | 25.06.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 247

Ипотека и развод - особенности и возникающие сложности

Растет количество общих разводов , соответственно такие ситуации возникают в тех семьях, где уже есть ипотека, что делать в таких случаях?! Иногда, при разделе имущества – бывшие супруги сами определяют – как они в дальнейшем будут «гасить» свои кредитные (ипотечные) обязательства перед банковской организацией. Лучший способ – заключить (до развода) брачный контракт и уже потом развестись.

Ипотека | Советы риэлтора | 17.06.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 196

Анонсирована льготная ипотека

В России появилась еще одна программа льготной ипотеки — то есть такой, по которой часть процентов банку компенсирует государство. Благодаря таким субсидиям ипотека будет стоить заемщику 6,5% годовых. Многие думают, что она для всех и для любой недвижимости..И они неправы. Разъясняем......

Жилая недвижимость | Юридический справочник | 05.06.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 215

Федеральный Закон № 157 от 03.07.2019 о госпомощи многодетным ипотечникам

3 июля 2019 г Президент РФ подписал Федеральный Закон № 157 от 03.07.2019 о компенсации 450 000 рублей средств из общей суммы ипотечного кредита для многодетных семей. Закон коснется ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ТОЛЬКО ТЕХ СЕМЕЙ , в которых третий и последующий ребенок родился в период с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2022 г.

Ипотека | Юридический справочник | 29.05.2020 | АН «МАКСИМУС» | Просмотров: 233