Рефинансирование ипотеки, что это такое и почему иногда просто необходимо этим заняться
Что такое «рефинансирование ипотеки»
Вы , конечно, обратили внимание, что ипотека нынче выдается под куда более лояльный процент, нежели 5-6 лет назад. Тогда средневзвешенная ставка по ипотеке была 11 и выше процентов годовых – ныне 8,3-8,7 процентов годовых!!! Это и неудивительно , сейчас ключевая ставка Центрального банка составляет рекордно низкие 4, 25 процентов!!!!! А это , как раз тот процент по которому абсолютно все без исключения банки в России «покупают»ликвидность (деньги) и ЦБ РФ и потом «перепродают» их уже в качестве финансовых инструментов!! Ипотека и есть один из очень многих таких банковских инструментов. И, так как банки «приобретают» денежные ресурсы у центрального банка РФ под меньший процент, то и стоимость выдаваемых кредитных ресурсов физическим и юридическим лицам уменьшается!!! А ипотека и есть один из видов кредита, как бы мы ее не называли!!!
Таким образом, за эти 5-6 лет средневзвешеннаястоимость классической (не будем брать во внимание ипотеки с господдержкой)ипотеки на вторичном рынке упала на 2-3 процента!!!!
Но. Естественно, любому банку невыгодно рефинансировать собственные ипотечные кредиты: он потеряет деньги из-за понижения ставки, поэтому банки очень плохо идут на переоформление ипотеки на новых, более лояльных для прежнего заемщика условиях. Если проанализировать ситуацию скредитованием в целом- то можно обнаружить, что часть банковпрямо на своих сайтах пишут о том, какие кредиты они рефинансируют, либо –посетив банк – всегда можно об этом узнать у кредитного специалиста!!!
Можно написать по электронной почте - запрос в банк «о возможности понижения ставки по ранее взятой ипотеке». Иногда происходит так, что в кредитном учреждении сразу пойдут Вам навстречу!! Но лучше все же – сходить в банк и уже при встрече с кредитным специалистом обсудить все детали. Живое общение всегда лучше банальной переписки!!! Тем более в каждом банке существуют так называемые «квоты» на такое рефинансирование!!!! О них Вы никогда не узнаете из открытых источников!!!
Если банк , в котором у Вас оформлена ипотека, отказал Вам в рефинансировании или же вы сразу предпочтете обратится в другой банк с просьбой - рефинансировать кредит, то нужно сравнить и выбрать самый подходящий вариант!!!!. Важно знать: абсолютно любойбанк может отказать именно Вам в рефинансировании кредита , поэтому нужно внимательно читать условия всех банков .Хотя бы крупных. . И если один банк уже выдал вам ипотеку, абсолютно не дает Вам никаких гарантий получения ипотеки в другом банке!!!
Сравнение предложения банков
Почти все банки на словах предлагают произвести рефинансировании ипотеки, выданные другими банками. Можно даже сравнить предложения банков на специальных банковских ресурсах!!!
Но лучше, как мы уже говорили выше,потратить серьезное времяи провести глубокий анализ- на изучение предложений хотя бы крупных банков, где вы хотите оформить рефинансирование ипотеки!!!
Если ипотека одобрена предварительно!!!
Если одобрение предварительное, а на него уходит , как правило от нескольких минут, до 2-3 дней то действуйте по схеме:
Главное - работайте только с предложениями тех банков, по которым вы достигли предварительное одобрение ипотеки!!!.
Это предварительное одобрение по срокам - не бескончно, оно«действует», как правило 60-90 календарных дней!!
Обязательно - в течение этого срока, пока предварительная ставказафиксирована, вам нужно окончательно определиться со своим выбором рефинансированияи подготовить абсолютно все документы.
ОСНОВНЫЕ ВОПРОСЫ , НА КОТОРЫЕ НУЖНО ЗАОСТРИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ВЫБОРЕ ДРУГОГО БАНКА ДЛЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕКИ:
- Санции за просрочку, кроме пени и штрафов
- Может либанк заставить Вас гасит ипотеку раньше обозначенного срока (такое бывает)?
- Способы погашения ипотеки.
- Прописано ли в ипотечном Договоре право банка повысить процент по уже имеющейся ипотеке, и если да — прикаких обстоятельствах это может сделать банк?
- Нужно ли ежегодно приносить справки с работы 2НДФЛ, если ипотека оформленане по «2-м документам»!!!?
- Самое главное – условия досрочного погашения кредита, там может быть много подводных камней. О них не расскажешь в одной статье. Одно из неприятных условий – часто – комиссия за досрочное погашение!!!
При рефинансировании самое главное учесть важнейшие моменты!!
- Страховая премия зависит от суммы и срока, на которую страхуется квартира. Страховка оформляется одновременно с подписанием кредитного договора, но узнать сумму можно уже на этом этапе;
- технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Их цена прямо зависит от площади ипотечной квартиры и от того, нужно или не нужно снова делать замеры и исследрвание, то есть -выход техника БТИ. Обычно банки просят технические документы не старше 3-х лет, поэтому обследование часто приходится проводить снова. Хотя, например, в Таганроге , многие банки устраивают любые экспликации, любого срока давности..
Когда у Вас все готово, банк берёт некоторое время на принятие окончательного решения, обычно 3 – 10 дней!!!! Поэтому- с моментапредварительного одобрения кредита до подписания ипотечного договора может пройти месяц ,и даже больше.Основное время занимает подготовка документов.
Итак , первый этап пройден. Началось рефинансирование!!!
Вам придется подписать 2 основных документа: договор на выдачу кредита и закладную на квартиру; принимаете в новом банке денежные средста и гасите полностью ипотеку в банке, где эта ипотека была у Вас оформлена до этого. Закрываете старый ипотечный кредит, получаете на это документы, снимаете старый залог титула, то есть ипотечной квартиры и регистрируете новый, в пользу нового банка – где вы добились рефинансирования. Можно эти 2 процесса провести синхронно с участием кредитных специалистов обоих банков!!
Ипотека в новом банке!!
После одобрения ипотеки в новом банке, готовится новый кредитный договор и договор об ипотечном займе (договор ипотеки), на это уходит от 1 дня до 5 дней, как правило!!
Очень часто банки, дающие рефинансирование,предлагают заключить эти 2 договоры в разные календарные даты сперва - сам кредитный договор, , а сам ипотечный договор – после погашения кредита в бывшем вашем банке и полного снятия обремения с тиула (квартиры) в старом банке и в Росреестре.
Для этого – подайте в старый банк заявление о досрочном погашении ипотечного займаи на полученные реквизиты новый –рефинансирующий банк переведет денежные средства!!!
Как снять залог с квартиры, при наличиизакладной (почти всегда-при ипотеке)!!
Закладная — это ценная бумага, которая , говорящая оправе банка на квартиру, на которую у Вас оформлен ипотечный кредит. Найдите документ-расписку, полученную в МФЦ при регистрации первой ипотеки, и посмотрите- там должна быть и закладная!!!
Обычно,залог (нивелирование закладной) при первой ипотеке снимается 3-мя способами.
- Вместе с банком: банк выделит представителя с документами, вы запишитесь на прием в МФЦ и подадите заявление вместе;
- Банк все сделает сам без вашего участия, имеется ввиду тот банк, в котором была оформлена первая ипотека ;
- Вы лично пишите заявление в первый банк, и банк вам выдает расписку (письмо) о том, что все обременения –сняты!!!
Снятие ипотеки может затянуться: банку нужно назначить представителя, выдать закладную, согласовать с представителем удобное время для похода в МФЦ — всё это может занять недели, а то и месяцы. Но если повезет, банк всё сделает за несколько дней.
Иногда бывает, что ипотека оформляется без закладной , гораздо реже. Но такое бывает, а значит, на это тоже стои обратить внимание!!
О том, как снять «обременение» в этом случае – читайте в нашей следующей статье, также читайте в следующих статьях – когда не стоит вообще затевать «тяжбу» с рефинансированием ипотечного кредита!!!
По всем вопросам, касаемо недвижимости в городе Таганроге – обращайтесь в нашу компанию!!!
