Виды ипотеки и способы их погашения

Перед оформлением кредита нужно эффективно рассчитать долговую нагрузку, чтобы не оказаться в ситуации невозможности выплат неподъёмных сумм.

Для этого нужно определиться не только с банком, который предложит наиболее лояльные процентные условия, но и с разновидностями кредитов, и, непосредственно с самими видами платежей.

Виды платежей по кредиту

1. Аннуитентный платеж- это когда сумма платежа разбивается по месяцам и Вы все время платите одну и ту же константу (постоянную сумму денежного эквивалента в месяц)
2. Дифференцированный платеж- это когда Вам тело кредита (имеется ввиду Ваш займ разбивают равномерно на весь срок займа, а проценты идут по убывающей, т.е. (если -коротко – вначале Вы платите много (сумма основого займа+процент по займу) , потом меньшеи меньше. Правда процент общей ипотеки по этому платежу- всегда вышеЕсли у ипотечникадоходы носят непостоянный характер, и если он сможет в первое время выплачивать более значительные суммы, чем в последующем, то ему лучше всего выбрать дифференцированный платёж, тем более, что по нему можно закрыть кредит целиком досрочно, легче, чем при аннуитентном.

Дифференцированный платеж

Такой вид платежей применялся ещё СССР, и это был единственный способ погашения задолженности. Вспомните брежнеские времена и решение жилищного вопроса, посредством Жилищных кооперативов. В Таганроге в 80-е годы очень мнгоие таким образом решили свой вопрос. Это было аналогом «купить квартиру». Так в прямом смысле «купить квартиру» в то время было нельзя. Только обменять свою на другую.

В связи с тем, что при таком способе расчёта выплат проценты по кредиту исчисляются исходя из оставшейся суммы, то они с каждым платежом уменьшаются вместе с суммой долга. При таком начислении первые платежи будут очень существенными, но к концу выплат сумма будет почти минимальной.

Аннуитентный платеж

Аннуитетный вид платежа больше всего подойдёт людям, имеющим постоянный, фиксированный доход.

Сумма погашения своего долга в каждом ежемесячном взносе растёт от минимального до наибольшего, а проценты по самому кредиту сначала составляют существенную часть платежа, а затем постепенно уменьшаются до минимального. При этом в сумме платежи от месяца к месяцу остаются без изменения.

Заёмщику не нужно будет каждый раз ориентироваться на график выплат, так как сумма остаётся без изменений. С фиксированной долговой нагрузкой в семье легче рассчитать свой бюджет.

Чтобы лучше разобраться, какой же вид выплаты кредита вам больше подойдет, нужно рассчитать сумму ежемесячного взноса по обоим видам выплат.

А теперь САМОЕ ГЛАВНОЕ.

Сейчас почти все банки предлагают платеж АННУИТЕНТНЫЙ, так как –если Вы внимательно проанализируетеДоговор кредитования с банком – становится ясно, что он банку выгоден больше потому, что вначале Вы гасите толькогланую для самого банка часть долга (процент по кредиту), а потом уже «тело» кредита – самми те деньги, котрые Вам выдал банк в качестве ипотеки. Это очень неудобно, если , вдруг, у Вас на 5 или 6-ом году случились трудности или проблемы,и Вы поймете, что не «тяните» ипотеку, Вам придется (с разрешения банка) ипотечную недвижимость продавать ,то Вы выясните, что все эти годы платили тлько процент, и почти никоем образом не погасили свой долг. При ДИФФЕРЕНЦИРОВАННОМплатеже – это исключен, но процент по нему всегда выше чем по АННУИТЕНТОНОМУ.Об этом мы уже писали выше.

ВЫХОД:

Обязательно при выборе типа кредитования даже при АННУИТЕНТНОМ платеже обязательно ищите пункт о «досрочном погашении» и так чтобы досрочно можно было «гасить именно «тело» кредита» а не общую задолженность. Тогда на практике Ваш Аннуитентный платеж станет близок по содержанию кДифференцированоиу и более выгодным для Вас.

И, самое главное, Вы видите –как меняется экономическая ситуация в стране (в мире) и т.д. Ипотека – кредит долгий, очень долгий. Если Вы собрали на первый взнос 30-40 и даже 70 процентов, внимательно все взвестье, Практика показала, что очень мнгоие заемщики не дотягивают до того момента, чтобы стать полноценными собственникми жилья и «сходят с дистанции» по разным причинам (их сотни, и не только финансовые).

Здесь мы не «напускаем излишнего страха», ипотека – сейчас для большинства –единственный способ решить «жилищный вопрос», просто «по-возможности» «гасите» свои платежи досрочно и именно «тело» кредита. Как правило, у Заемщика такая возможность есть вначале, когда он берет ипотеку, и его финансовое состояние на этот момент стабильное и устойчивое. Именно на ментальном уровне в момент принятия решения об ипотечном кредитовании – финансовое положение заемщика – самое стабильное.