Обзор рынка недвижимости Томска - 2018

Во внимание брали среднюю стоимость в регионе типовой квартиры 54 кв. м, которая на начало 2018 года составляла 2,3 млн рублей. Методика подсчета предполагала, что семья должна откладывать свободный остаток денег после минимально необходимых трат. Учитывалась средняя зарплата за 2017 год и тот факт, что люди могут использовать накопленные депозиты. По данным регионального органа статистики в минувшем году томичи зарабатывали в среднем 38,3 тыс. рублей в месяц.

Строительство нового жилья

Согласно официальной терминологии, в состав муниципального образования город Томск помимо областного центра входят еще семь деревень, сел и поселков. Несмотря на кризис в стране, застройка самых разных уголков муниципалитета идет ударными темпами.

Об этом свидетельствуют цифры. С января по июнь этого года в регионе введено 245,7 тыс. кв. м жилья, сообщает обладминистрация. Более половины от этого объема приходится на Томск — застройщики сдали 125,1 тыс. кв. м, что на 59% больше показателя 2017-го (78,8 тыс. «квадратов»).

В пригородах также кипит бурная деятельность: за I полугодие сдано 94,8 тыс. жилых кв. м (за аналогичный период прошлого года — 75,34), из них 55 тыс. — в многоквартирных домах.

Рост цен: основные причины

В октябре 1 квадратный метр квартиры в Томске стоил в среднем 54,33 тыс. рублей (48,47 тыс. в новостройках и 54,95 тыс. — на вторичке).

Напомним, средние цены на жилье в Томске достигли своего исторического максимума в 59 тыс. рублей за 1 кв. м осенью предкризисного 2008 года.

Цифры местного бюро оценки и агентства недвижимости «ТОККО» за 2008 год немного отличаются: 54 670 тыс. рублей, но сделанная выборка касалась, прежде всего, ипотечного кредитования и сделок на первичном рынке.

Если ориентироваться на эти показатели, то можно утверждать, что стоимость первички уже вернулась к докризисным отметкам.

Отчасти на рост цен влияет увеличение себестоимости строительства и на фоне этого — падение прибыли региональных девелоперских компаний и снижение объемов проводимых ими работ.

Тут не обошлось без инфляции. По прогнозам ЦБ, она в 2018 году составит 4%, но эксперты говорят о среднем повышении потребительских цен на 7%. А горюче-смазочные материалы, к примеру, «выросли» на 13%. Дорожают и стройматериалы, и все это отражается на себестоимости возведения домов. Девелоперы вынуждены хоть как-то «отбивать» ее за счет повышения цены продажи.

Проседание рынка длится уже более трех лет, отмечают в «ТДСК». Средняя маржа застройщика в размере 12 тыс. рублей с 1 кв. м, которая нередко фигурирует в городских новостях, — предел мечтаний для многих компаний.

Еще одна причина подорожания квартир кроется в реформе долевого строительства, которую в этом году проводят федеральные власти. Напомним, они намерены полностью запретить перечисление денег дольщиков напрямую застройщикам. Теперь все операции будут проходить через банки: средства участников долевого строительства будут лежать на специальных эскроу-счетах, пока дом не введут в эксплуатацию. А на строительство объекта девелоперы с 1 июня 2019 года должны брать кредиты. Естественно, обслуживание займов они будут закладывать в цены на жилье.

Крупнейший застройщик области — «ТДСК» — в свете этих событий решил и вовсе отказаться от продаж строящегося жилья. В этом году он работает исключительно по проектному финансированию: строит дома на банковские деньги, чтобы продавать уже готовые квартиры.

Переход компании на новую схему работы тут же ударил по статистическим показателям города, касающимся выдачи ипотечных кредитов на новостройки. По оценкам банка ВТБ, в этом сегменте по стране объемы в 2018 году выросли на 41%, в Сибирском федеральном округе —на 39%, а в Томске — лишь на 13%.

От чего еще зависит стоимость квартир в Томске

На протяжении десяти лет рынок работал без ярко выраженных скачков цен, подчеркивают аналитики «Томской домостроительной компании». При этом в последние годы стало очевидно, что спрос перемещается в сторону жилья более высокого качества. К примеру, раньше люди предпочитали однокомнатные квартиры, а сейчас они стали чаще искать недвижимость большей площади. Появился запрос и на изменение качества среды: важно не только то, что внутри дома, но и вокруг него. Значение имеет также имя застройщика.

С коллегами по рынку соглашаются специалисты группы компаний «НФЦ Недвижимость»: потребитель действительно стал привередливее. Еще десять лет назад люди довольствовались «чем-нибудь и побыстрее», покупали квартиры на этапе фундамента. Сейчас они переориентировались на готовое жилье.

В «НФЦ Недвижимость» добавляют, что двух- и особенно трехкомнатные квартиры за последние десять лет подорожали, в отличие от однушек. И это лишний раз иллюстрирует потребность людей в более обширных площадях. Впрочем, не удивительно, ведь спрос формируют семейные пары в возрасте 30–40 лет.

Стоимость квартир в Томске в зависимости от количества комнат на ноябрь 2018 года:

Данные: ФРК «Этажи»

Как это обычно бывает РФ, цена квадратного метра растет по мере удаления от пригородов. По оценкам ФРК «Этажи», однушка в центре стоит в три-пять раз дороже аналогичного объекта на окраине.

На разницу влияет и другой географический фактор: принадлежность к тому или иному району. Самые низкие цены — в Октябрьском районе (50 709 рублей за 1 кв. м), чуть повыше — в Ленинском (52 305 рублей), следом идет Советский (59 045 рублей) и, наконец, Кировский (60 451 рубль).

Но расположение дома — не единственный параметр, определяющий стоимость квартир. Покупатели берут во внимание также:

• Год постройки. Здания, возведенные в новом столетии, ценятся выше тех, что сданы в XX веке.
• Наличие/отсутствие качественного ремонта.
• Площадь квартиры.
• Инфраструктуру — школы, поликлиники, детские сады, остановки общественного транспорта, магазины, банкоматы.
• Этаж, на котором находится квартира: помещения на средних этажах стоят дороже, чем на первых и последних.

Выбор недвижимости в Томске

Согласно заявлениям риелторов, вторичка отвоевывает себе все больший кусок спроса. В одних агентствах недвижимости доля ее продаж достигает 65%, в других — 90%. Во-первых, это связано с увеличением процентной ставки на ипотеку в новостройках. Покупатели не готовы платить больше и нести риски, связанные с вероятностью заморозки дома.

Во-вторых, в нынешнем году отчетливо проявился тренд: томичи покупают не первое жилье, а улучшают бытовые условия. Под «улучшением» каждый понимает свое, и это не обязательно повышение статуса недвижимости. К примеру, иногда людям нужно разъехаться по разным комнатам, но остаться жить в одной квартире. И тогда они охотно меняют просторную двушку в советской «панельке» на трешку в хрущевке. Она более компактная, но зато с отдельным личным пространством для каждого члена семьи. Таким образом, на вторичном рынке Томска кипит активная жизнь: продажи идут и не собираются падать.

Тем не менее, первичка пока и не думает умирать.

Какие девелоперы реализуют свои проекты:

• «ТДСК» возводит ЖК «Радонежский» по ул. Береговой,
• МУП «Томскстройзаказчик» (дом по пер. Овражному, 2 и по Некрасова, 45)
• ТД «Кристалл» (таунхаусы в «Академгородке»),
• «ФорумСтройКапитал» (ЖK «Hoвыe Чepeмyшки» в пер. Шпальном),
• «ТомИнвестСтрой» («ЖK нa ул. Бoльшoй Пoдгopнoй»),
• ГК «Маркер» (ЖК «Ласточка» на Иркутском тракте),
• ГК «Карьероуправление» (ЖK «Ceвepный пapк» нa Шeгapcкoм тpaктe),
• ЗАО «Лексикон» (6–8-этажное здание по ул. Косарева),
• ОАО «Монолит» (9-этажка по ул. Гоголя),
• ООО «Бэнферам» (20-этажный дом по ул. Сибирской),
• ООО «ИИФ «Эспера» (16-этажка по пер. Артельному),
• ООО «Компания «Аспект» (3-этажный дом на ул. Красноармейской),
• ООО «СибирьСтройКомфорт» (14-этажка по ул. Профсоюзной и 6-этажка по ул. Петропавловской),
• ООО «Стройзаказчик» (ЖК в районе Иркутского тракта),
• ООО «Спецгазстрой» (ЖК «Солнечная долина»),
• ООО «Форма Маркет» (высотки в районе Иркутского тракта, ул. Энергетиков и Высоцкого),
• ООО «СУ-21» (дома по пер. Зырянскому, ул. Кошурникова),
• ООО «Азгард» (дом по ул. Александра Невского),
• ООО «Форумстройинвест» (18-этажка по ул. Сибирской),
• ООО «ИмпериалСтройИнвест» (высотка по ул. Ачинской, 20)
• ООО «Сибирь» (дома в районе ул. Советской).

Кроме того, до сих пор некоторые дома строят ЖСК.

• ЖСК «Снегири», таунхаусы в поселке «Снегири»,
• ЖСК «Ясная поляна» по ул. Торговой.

Список возводимых домов есть на сайте департамента архитектуры и градостроительства Томской области.

Обманутые дольщики Томска

С темой новостроек в России сейчас тесно связана проблема дольщиков, не получивших свои квартиры в заявленные девелоперами сроки. Впрочем, в Томске их сравнительно немного, по крайней мере, по официальным данным. В реестр включены 350 фамилий граждан, не получивших в срок свои квартиры. Некоторым долгостроям более десяти лет.

Проблемные дома:

• ул. Нефтяная, 1 и Карташова, 13а (ООО «СП «Рекон»),
• ул. Большая Подгорная, 46 (ООО «Риэлтстрой-НЭБ»),
• ул. Косарева, 6 (ООО «Квадро»)
• ул. Кедровая, 34 (ООО «Вектор»),
• ул. Мокрушина, 9, Киевская, 92 и Красноармейская (ООО «СУ-13»),
• ул. Мокрушина, 1 (ТРО ООО «Ива»),
• ул. Кошурникова, 1а (ООО «СУ-21»),
• ул. Лебедева, 30-34, ул. Гоголя и пер. Плеханова (ООО «СУ «Монолит»),
• пер. Нижний, 49 (ООО «Демос»).

Дольщики, объединившиеся в инициативные группы, считают, что реально зависших в неопределенности объектов больше. По их мнению, в список нужно включить следующие адреса:

1. пр. Мира, 33 (ООО «ЖСК «Простор»),
2. ул. Большая Подгорная, 38 (ООО «Фирма «Томскстройсервис»),
3. ул. Киевская, 1 (ОАО «Томлесстрой»),
4. ул. Профсоюзная, 7 (ООО «СибирьСтройКомфорт»),
5. ул. Энергетиков, 8/1, 13 и 18 (ООО «Форма Маркет»),
6. ул. Петропаловская, 5 (ООО «СибирьСтройКомфорт»),
7. ул. Новороссийская, 15 (ООО «Базис»),
8. пос. Богашово, ул. Новостройка, 19б/3 (застройщик Чуприн А. Н.),
9. ул. Красноармейская, 7 (ООО «Компания Аспект»),
10. ул. Красноармейская, 128 (УМП «Томскстройзаказчик»).

Власти в 2017 году обещали до конца 2018-го сдать все проблемные объекты в городе, но они явно не успеют это сделать. Сроки по самым проблемным стройкам сдвинули еще на год.

Тем временем дольщики создают ЖСК для завершения работ. Но проблема в том, что последний вариант финансово «не тянут» социально незащищенные граждане: пенсионеры и молодые родители, особенно одинокие и многодетные. А ведь таких людей, ввязавшихся в долгострои, немало: девелоперы привлекали их выгодной ценой, но теперь выясняется, что в некоторых случаях для достройки нужно дополнительно сдать около 25 тыс. рублей с квадратного метра. Сумма для многих томичей неподъемная.

Возможным вариантом решения их проблемы станет привлечение инвесторов на замороженные стройки, и этим вопросом занимаются как активисты среди самих дольщиков, так и власти.

Перспективы рынка

Застройщики стремятся создать комфортные условия для покупателей квартир, поэтому они за свой счет прокладывают дороги в жилых комплексах, возводят объекты инфраструктуры. Но с реализацией квартир все равно есть проблемы.

Более половины покупателей (а по некоторым оценкам, их доля достигает 60%), приобретают недвижимость в ипотеку. И именно от кредитной политики банков зависит ситуация на рынке недвижимости: если будут низкие проценты и небольшой первый взнос, будет стабильно высокий спрос.

Но надежды участников рынка постепенно тают. В течение этого года ставки были самыми доступными за всю историю современной России, да и сейчас в Томске они сравнительно невысоки — 9,54%. Для сравнения: в целом по Сибирскому федеральному округу средний показатель составляет 9,56%, а по стране — 9,57%, отметили представители банка ВТБ на последнем круглом столе, собравшем участников местного рынка недвижимости. Это стимулирует покупателей квартир брать кредиты на жилье (см. график).

Динамика объемов ипотечного кредитования в Томске, млн рублей:

Банкиры уверены: ставка сейчас находится на самом дне, и она будет только расти. Собственно, это уже происходит, отмечают финансисты.

Прогнозы на далекую перспективу не самые радужные: продажи жилья могут упасть. Поэтапно процесс выглядит так: в ближайшие месяцы ипотека еще будет востребована, а далее рост процентов приведет к стагнации на рынке, и когда они дойдут до 12%, этот психологический барьер потребитель не перешагнет.

Люди, начитавшись прогнозов о предстоящем повышении цен и ставок, сейчас активно покупают жилье, так что до конца года спада по выдаче ипотеки в городе не будет.

Есть еще одна интересная тенденция. После снижения продаж в домах стандарт- и комфорт-классов томские застройщики задумались о привлечении клиентов в более высокие сегменты. И оказалось, что соответствующих вариантов в городе почти нет. Точечно возведенные красивые дома среди частного сектора, не имеющие территории и вдохновляющего вида из окон, не могут претендовать на высокий статус.

Даже если ограничиться категорией «бизнес» и не засматриваться на «люкс», покупателям нужно предложить квартиры в зданиях, построенных по индивидуальному проекту, с интересной архитектурой. Есть требования и по разнообразию планировок, наличию общественных пространств, озеленения, вместительного паркинга, охраняемой территории. Такая ниша для Томска невелика, но потенциальные покупатели все же есть, считают в «ТДСК». Ими могут стать представители вузовской и научной элиты, а также предприниматели.

Таким образом, в городе большой ассортимент жилья массового сегмента, а проекты для более платежеспособной категории населения лишь в стадии закладки. Та же «ТДСК» анонсировала два ЖК бизнес-класса (на проспекте Комсомольском и на берегу реки Ушайки).

Девелоперы и риэлторы солидарны: под «занавес» 2018 года квартиры в Томске брать выгоднее всего. На сколько они подорожают в 2019-м, пока никто не берется прогнозировать. Очень многое зависит от инфляции, ипотечных ставок и процентов по кредитам в рамках проектного финансирования.