Ипотека в России – труднее, меньше, но все так же в долларах и рублях

По данным АИЖК средняя стоимость ипотечного кредитования в рублях увеличилась с 11.6% в декабре до 11.8% в январе. Обуславливается данный рост тем, что ряд крупных коммерческих банков незначительно повысили стоимость ипотечного кредитования. Например, стоимость заимствований возросла в Райффайзенбанке и Зените. Вместе с тем данные действия, скорее всего, являются упреждающими в контексте ожидания возможного ухудшения экономической ситуации. Последняя пока что к удорожанию кредитования не предрасполагает.Имеющие большую финансовую устойчивость и социальную ответственность государственные банки прогнозируют колебательное движение средних ставок вокруг 12% годовых. Данное значение является достаточно привлекательным по сравнению со стоимостью кредитования в кризис, когда взять займ можно было за 15-19%. Вместе с тем даже такие гиганты как Сбербанк не прогнозируют снижения ипотечных ставок, в лучшем случае надеясь на их стабильность.

Объясняется это высоким уровнем и темпами инфляции, а так же самойструктурой ипотечного кредитования в России. Ахилесова пята последнего сокрыта в слабой системе долгосрочного фондирования ипотеки, что сужает возможности кредиторов к снижению ипотечных ставок. Т.е. при наилучшем стечении обстоятельств стоимость ипотеки повышаться не будет. В случае же начала второй волны кризиса рост кредитования будет ограничиваться социальной политикой государства и прежними уровнями цен, достигнутыми в период кризиса 19%. При этом благоприятный сценарий сохранит большой коридор кредитных ставок. Кризис наоборот заставит заемщиков приблизить стоимость кредитов к максимально возможному уровню.

Условия кредитования

В привилегированном положении продолжают оказываться льготные категории населения. Например, военные или же молодые специалисты, переезжающие на ПМЖ в сельские районы России. Для рядового заемщика условия заимствований по-прежнему остаются жесткими. Так на рынке наиболее вероятно предоставление займов лицам способным оплатить 50% от стоимости приобретаемого жилья. Хотя минимальный авансовый платеж начинается на рынке от 10-15%. Но получить на таких условиях кредит фактически не возможно. Например, один из банков готовый выдать кредит под десяти процентный авансовый платеж требует наличие у клиента личного и титульного страхования. При отсутствии таковых ставки увеличиваются до 17% и более процентов. Лидирующий же на рынке Сбербанк готов предоставлять кредиты под 20% авансовый платеж.

На фоне столь жестких вступительных платежей сроки ипотечного кредитования выглядят не столь удручающими. Большинство займов выдается на 15-20 лет. При этом условия заимствований предполагают наличие и заемщика вполне реалистичной зарплаты. Например, в Москве взять и выплачивать кредит для покупки жилья может семья со средним доходом в 90 тыс. рублей. в месяц из которых 45 тыс. будет уходить на выплаты. В российских регионах, где стоимость недвижимости ниже, а зарплаты меньше данные значения сокращаются как минимум на 50%.

С учетом достаточно больших значений авансовых платежей их значение вряд ли будет увеличиваться в кризис. Сокращение сроков кредитования так же выглядит маловероятным. А вот требования к уровню доходов заемщика, наличия у него страховок и т.д могут возрасти. Эти правила могут быть смягчены для лиц пользующихся поддержкой государства.

Объемы кредитования

Последние из имеющихся данных за январь2012 года продемонстрировали рост ипотечного кредитования на территории РФ. Обуславливается это сравнительно низкими ставками на фоне муссируемых слухов о грядущем экономическом кризисе и как следствие удорожании кредитования.

Так согласно аналитической справке "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в первом месяце текущего года было выдано 33,374 тысячи ипотечных кредита на 38,2 миллиарда рублей, что в 2,2 раза превышает данные января 2011 года в количественном выражении и в 1,9 раза - в денежном.

В свою очередь сезонный спад заимствований в январе был выражен менее отчетливо, чем в предыдущие годы. Как это не парадоксально увеличение количества выданных кредитов обуславливаетсяименно ожиданием повышения ставок. В текущей ситуации россияне спешат взять кредиты на более привлекательных условиях.

Вместе с тем снизившийся в январе средний размер ипотечного кредита с1,37 миллиона до 1,15 миллиона рублей свидетельствует об увеличении на рынке альтернативных сделок. Это является косвенным признаком сокращения платежеспособных клиентов, что неминуемо приведет и к снижению объемов кредитования. Последние так же могут снизится в условиях повышения процентных ставок. Последние уже и так растут хотя и не столь очевидными темпами как в кризис. Т.е. вероятнее всего объемы ипотечного кредитования будут сокращаться в среднесрочной перспективе. Пока же угроза повышения ставок стимулирует краткосрочный рост заимствований.

Структура предложения

Парадоксально, но при обоих вариантах развития ситуации в выгоде может оказаться кредитование жилья на первичном рынке недвижимости. Так в случае стабильной экономической ситуации активизирующиеся застройщики и как следствие усиливающийся спрос на новое жилье,который всегда растет «в хорошие времена» будут содействовать увеличению программ кредитования новостроек. Одновременно с ростом предложения будет и снижаться стоимость кредитования. Цена, которого может достигнуть 11.5-12%, что соответствует текущему уровню ставок для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости. В пользу развития ипотечного кредитования новостроек говорит и инвестиционная деятельность россиян. Как известно вложения в строящуюся недвижимость являются одними из перспективных на рынке. В случае позитивного развития экономической ситуации банки постараются извлечь максимальную пользу из желания россиян заработать.

В случае ухудшения экономической ситуации одной из мер правительства по поддержанию строительной индустрии может стать стимулирование кредитования новостроек. В данном случае речь будет идти о субсидировании процентных ставок льготным категориям населения. Это не убережет свободный рынок от роста цен. Однако убережет его от обвального сокращения объемов кредитования. Т.е. однозначным трендом оказывается если не сокращение стоимости кредитования, то поддержания объемов такового на первичном рынке жилья.

Вместе с тем неизменными окажутся различные социальные программы кредитования, а так же доминирование на рынке займов в традиционных для россиян долларах и рублях. Действия БМ по реструктуризации экзотических кредитов в йенах и швейцарских франках лишнее тому подтверждение. Слишком уж непредсказуемо ведут себя валюты второго эшелона в период экономических катаклизмов.

Помимо этого рынок продолжит характеризоваться ограниченностью предложения. Вариации последнего сдерживает сравнительно малое количество банков участвующих в ипотечном кредитовании в России. Так 13 банков приходится 75% выдаваемых кредитов. Займы остальных участников рынка сравнительно не доступны в силу географических ограничений на предоставление кредитов.В число же вышеозначенных лидеров входят Сбербанк, "ВТБ 24", Газпромбанк, Россельхозбанк, Транскредитбанк, Связь-банк, Банк Москвы,банк "Глобэкс", Абсолют Банк, ЮниКредит банк, банк Nordea, Райффайзенбанк, банк "Дельта Кредит".

Выводы

Рынок ипотечного кредитованияРФ стоит на пороге повышения процентных ставок и вероятного снижения объемов ипотечного кредитования. Последнее как и ранее будет выдаваться преимущественно в рублях и долларах ограниченным количеством участников рынка. Наиболее привилегированными заемщиками на рынке останутся льготные категории населения. Среди приобретаемых объектов предпочтительнее будут выглядеть новостройки.