Нотариус Алексей Комаров "Как снизить кадастровую стоимость квартиры?"

Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

В настоящий момент и вплоть до 2020 года (за исключением городов федерального значения) для оплаты расчета налога используется учетная оценка – остаточная стоимость, рассчитываемая с учетом ежегодно публикуемого поправочного коэффициента-дефлятора.

После 2020 года на всей территории РФ налог будет рассчитываться только с кадастровой стоимости объекта.

Действующая процедура кадастровой оценки для меня не понятна. Документ, который регламентирует оценку - приказ минэкономразвития об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости от 3.11.2006 г. Номер 358.

Данный документ устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки помещений, оставляя конкретику на усмотрение оценщиков. При этом оценка происходит не каждого конкретного уникального объекта недвижимости, а методом статистической модели однородных групп объектов недвижимости. Для построения статистической модели оценщики используют рыночные показатели: цены сделок, цены предложений, спроса, арендные ставки. Понятно, что с учетом “прозрачности” рынка недвижимости достоверную информацию получить практически не возможно. Поэтому кадастровая-рыночная оценка вещь очень и очень приблизительная.

Порядок рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости в рамках 135-ФЗ об оценочной деятельности в РФ определен статьейи включает в себя следующие основные моменты:

Закон предусматривает 2 способа корректировки произведенной кадастровой оценки:

1. Заявительный, 2. Судебный.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может подаваться в комиссию при Росреестре не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Закон определяет два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В первом случае, заявитель вправе истребовать у заказчика кадастровой оценки (Росреестра) сведения, на основании которых производилась оценка объекта. При получении таких сведений, которые должны быть представлены в течение семи рабочих дней, опровергнуть их предоставлением уточненной, актуальной информации.

Во втором случае, речь идет о заказе заявителем у оценщика рыночной стоимости объекта, и в случае выявления разночтения с кадастровой оценкой оспорить последнюю указанными выше способами.

Оспаривание в заявительном порядке предполагает предоставления перечня документов, без которых заявление рассмотрено не будет.

К заявлению прилагаются:

• кадастровая справка, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или отчет оценщика, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.
• Положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
• После подачи документов в Росреестр, заявление о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено комиссией в течение одного месяца, с даты его поступления.
• При проведении оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. (см. судебную практику).

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней, с даты его принятия комиссия направляет в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учета копию указанного решения.В течение десяти рабочих дней, с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Решения комиссии так же могут быть оспорены в суде заявителем.

Переплата налога

В соответствии с принятым ФЗ, вносящим изменения в порядок расчета стоимости для оплаты налога на имущество физлиц, пересчет кадастровой оценки “задним” числом возможен только в случае технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим кадастровый учет – Росреестром.

Очевидно, что оба основания пересмотра стоимости, указанные выше, в понятие технической ошибки не входят и, следовательно, внесенное изменение в кадастровую стоимость в заявительном или судебном порядке будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Так как налог на имущество за текущий период оплачивается в следующем году, то для избежание сюрпризов, лучше уточнить внесенную кадастровую стоимость на недвижимость до момента наступления срока оплаты налога.

Судебная практика

Виновных нет. Показательно судебное дело в алтайском крае, где кадастровая оценка земли по сравнению с договором купли-продажи была превышена в 35 раз. Соответственно, насчитанный размер налога к оплате в 35 раз был выше реального. Росреестр не может быть привлечен в качестве ответчика по требованиям об установлении кадастровой стоимости, так как не определяет такую стоимость. Соответствующие сведения вносятся в кадастр по данным, предоставленным органами государственной власти, в порядке информационного взаимодействия. Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, не располагает соответствующими специалистами. Внесение изменений в сведения кадастрового учета возможно лишь в порядке, предусмотренном законом, по результатам пересмотра установленной стоимости. Привлечь к ответственности оценщика так же не удастся, так как понятие средних значений при массовой кадастровой оценке слишком расплывчато. Установленная в сделке стоимость – не рыночная, а какая?не понятно …

Несмотря на то, что в сделке приобретения имущества цена сторонами определена, закон все равно требует проведение рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика. Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества.

Стоимость оценки, оплаченной гражданином, даже в случае пересмотра оценки к его выгоде никак и никем не должна компенсироваться - в силу Федерального закона отN 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта. По смыслу положений закона именно лицо, которое оспаривает кадастровую стоимость, несет расходы, связанные с оформлением необходимых для изменения этой стоимости документов.

Срок имеет значение

Заказывая рыночную оценку для изменения кадастровой стоимости, рассчитанной в соответствии с ФЗ-135, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На практике это означает, что если данные о кадастровой оценке были внесены в 2012 году, а оспорить оценку вы решили в 2014, то и рыночная оценка должна быть исполнена в характеристиках 2012 года. Не выполнение условия является основанием отказа в пересмотре стоимости.