РОСРИЭЛТ

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САН-РЕМО

19.05.2016

Введение

Сан-Ремо тихое место для проживания состоявшихся людей. Находясь лишь на четвертом месте по численности населения в Лигурии, Сан-Ремо стабильно входит в тройку небольших городов Италии* с максимальной стоимостью жилой недвижимости. Таковая при средней цене в 3201 евро за кв.м. доступна не многим, что оставляет численность населения городка стабильным в размере 57 тыс. человек. Этого нельзя сказать о количестве отдыхающих в Сан-Ремо. Только в 2015 году его посетило 128 тыс. туристов, что на 6% больше чем годом ранее. Город отличается отличными возможностями для пляжного туризма, участия в событиях мирового масштаба и активного отдыха. Ключевые характеристики климата Сан-Ремо представлены в нижеследующей таблице

 

Среди событий мирового масштаба в городе можно выделить, фестиваль итальянской песни, велосипедное ралли Сан-Ремо и праздник «Цветочные повозки». Помимо прекрасных пляжей в городке находится самая длинная в Европе велосипедная дорога, отличная марина для яхт, казино, бутики и множество архитектурных достопримечательностей. Близость знаменитого Монако превращает Сан-Ремо в своеобразный спальный микрорайон игорной столицы Европы. Если вы хотите стать хозяином, а не гостем на данном празднике жизни мы предлагаем вам лучшее предложение на рынке жилой недвижимости Сан-Ремо. Полезная и интересная информация о нем представлена в данном исследовании компании IMMOBILIARE EUROPA SANREMO.

Объем и структура предложения

В Сан-Ремо насчитывается 9274 жилых зданий, включающих в себя около 72 тыс. единиц жилья. Из них эксплуатируется 97% недвижимости. Три четверти жилья в городе занято собственниками. Еще четверть снимается арендаторами. Единовременно в Сан-Ремо продается 6-7,5 тыс. квартир и домов. В аренду предлагается от 1 до 1,2 тыс. единиц жилья.

  • Наибольшая доля предложения приходится на жилье 1946-1961 годов постройки. Данные объекты формируют 22,5% рынка.

  • Для сравнения наименьшей рыночной долей характеризуется недвижимость, возведенная после 1991 года. На нее приходится лишь 6% предложения.

  • На жилье, построенное в период с 1900 по 1945 год, приходится 15,5% предложения.

  • Недвижимость, возведенная до 1900 года, формирует 20,5% рынка.

  • На квартиры и дома, построенные в период с 1982 по 1991 год, приходится 7% предложения.

  • Недвижимость 1972-1981 годов формирует 11% предложения.

  • Еще 17,5% рынка приходится на объекты, построенные с 1962 по 1971 год.

Квартиры доминируют в общем объеме предложения. Например, в феврале 2016 года на них приходился 71% реализуемого жилья. При этом трехкомнатные квартиры характеризовались наибольшей долей рынка в размере 33,7%. Меньше всего на рынке экспонировалось шести и более комнатных квартир. Они сформировали 5% предложения. На однокомнатные квартиры приходился 7,1% предложения. Двух и четырехкомнатные квартиры отметились аналогичными показателями в размере 29,1% и 19%. Пятикомнатные обеспечили 6,1% всего предложения. На частные дома приходилось 29% всего предложения. Этот сегмент почти на три равных части делится виллами, домами с террасами и частными домами.

На рынке аренды 92% предложения обеспечивают квартиры. Среди таковых лидируют трехкомнатные апартаменты, обеспечивающие 34% предложения. Аутсайдерами являются шести и более комнатные квартиры, вбирающие 3% предложения. На одно и двухкомнатные квартиры приходится соответственно 12,3% и 32,6%. Четырехкомнатные квартиры генерируют 14,4% всего предложения. Пятикомнатные квартиры формируют 3,7% предложения. Еще 8% арендного жилья представлено частными домами.

Объемы и структура спроса

Ежегодно в Сан-Ремо продается от 2 до 2,5 тыс. единиц жилья. Из них 8-10% покупается посредством ипотечного кредитования. Причем при покупке курортной или инвестиционной недвижимости ипотечным кредитованием обеспечивается от 20 до 25% всех сделок. Прирост доли кредитования в данном случае обуславливается низким значением альтернативных сделок и сравнительно лучшим кредитным рейтингом потенциальных покупателей курортного и инвестиционного жилья. В целом же по рынку нисходящее давление на ипотечное кредитование оказывает значительное количество альтернативных сделок, и низкие кредитные рейтинги основной части покупателей жилья.

В зависимости от экономической ситуации и сезонных колебаний спроса средний срок экспозиции недвижимости варьируется в Сан-Ремо от 130 до 200 дней.

  • При этом в общем объеме спроса доминируют трехкомнатные квартиры, вбирающие около 37% всех сделок.

  • Для сравнения наименьшей долей спроса характеризуются пяти и более комнатные квартиры. Они формируют не более 5% всех транзакций.

  • Средние объемы спроса характерны для двухкомнатных квартир и частных домов обеспечивающих примерно по четверти сделок.

  • Оставшаяся часть транзакций приходится на одно и четырех комнатные квартиры.

Среди квартир, приобретаемых для использования в качестве курортного или инвестиционного жилья, доля трехкомнатных апартаментов составляет около 41%, что позволяет им лидировать по объему спроса. Для сравнения пяти и более комнатные квартиры являются аутсайдерами по данному значению. На них приходится около 2% всего спроса. Двухкомнатные квартиры обеспечивают примерно 39% сделок. Еще по 9% транзакций приходится на одно и четырехкомнатные квартиры. В целом же квартиры в сегменте курортого и инвестиционного жилья обеспечивают до 70% всего спроса. Оставшаяся часть сделок обеспечивается частными домами.

Среди таковых последнее время растет доля объектов приобретаемых с целью реновации для последующей перепродажи. Особенно активно данные дома приобретаются на склонах холмов вокруг Сан-Ремо. Дорогая недвижимость в хорошем состоянии активно приобретается в центре города на улицах Виа Маттеотти (via Matteotti) и Корсо Гарибальди (corso Garibaldi). Рядом с данными улицами сосредоточены престижные магазины и известный театр Аристон (Teatro Ariston). Помимо этого пользуется спросом жилье в районе Сан-Мартин (San Martino) и Ла Фоче (La Foce). Первое месторасположение востребовано благодаря близости к железнодорожной станции, второе - пользуется популярностью благодаря близлежащим пляжам и объектам туристической инфраструктуры.

Примерно три четверти всех сделок заключается в Сан-Ремо конечными пользователями жилья.

Еще 25% транзакций приходится на инвестиционное или курортное жилье. Большинство сделок на рынке заключается местными жителями. Из числа приезжих итальянцев доминируют жители Пьемонта (Piemonte) и Ломбардии (Lombardia). Среди иностранцев жилье в Сан-Ремо активно покупают шведы, немцы и россияне. Последние особенно активизировались с 2014 года. Содействуют приросту "российского" спроса девальвация рубля и нестабильная экономическая ситуация в самой России. При этом именно русские предпочитают заключать инвестиционные сделки, направленные на реновацию и последующую перепродажу или сдачу жилья в аренду. Примечательно, что иностранцы в отличие от итальянцев не стремятся покупать дорогое жилье на первой линии застройки. Внешний спрос в основном ориентирован на недорогую недвижимость в горах, с отличным видом на море и город. Иностранцы стабильно обеспечивают 10% спроса на рынке аренды и покупки жилья!

В целом же около 80% сделок с курортной и инвестиционной недвижимостью в Сан-Ремо заключается семейными людьми. Наиболее активно жилье приобретают люди в возрасте от 45 до 54 лет. На них приходится 30% сделок. Для сравнения аутсайдерами по объему спроса являются люди в возрасте до 35 и старше 64 лет. Суммарно они обеспечивают лишь 20% спроса. Покупатели в возрасте от 35 до 44 лет заключают 27% сделок. Еще 25% транзакций оплачивается домовладельцами в возрасте от 55 до 64 лет.

Цены

По итогам февраля 2016 года жилье в Сан-Ремо реализовывалось по средней цене в 3201 евро за кв.м. Это соответствует данным месяцем ранее. По сравнению с февралем 2015 года стоимость жилья в городе снизилась на 5,3%. В двухлетней амплитуде снижение цен составило 9,4%. Среди всех итальянских городов с населением от 50 до 100 тыс. человек Сан-Ремо находится на втором месте по стоимости жилья. Цена такового в данных городах варьируется от 1280 до 3500 евро за кв.м. за кв.м. При этом стоимость жилой недвижимости в Сан-Ремо выше, чем в крупнейших промышленных центрах Италии. Например, жилье в Милане в феврале продавалось по цене на 100 евро за кв.м. меньше.

  • Дороже всего в Сан-Ремо реализуются квартиры на мансардных этажах, чья средняя стоимость в феврале 2016 года достигла 3950 тыс. евро за кв.м.

  • Аутсайдерами по уровню цен являются фермерские дома в предместьях города. Их средняя цена в этот же период равнялась 1650 евро за кв.м.

  • Для сравнения медианная цена квартир составляла 3050 евро за кв.м.

  • Лофты и помещения со свободной планировкой продавались по средней цене в размере 3260 евро за кв.м.

  • Террасные дома отметились средней ценой в размере 2560 евро за кв.м.

  • Виллы характеризовались средней стоимостью в размере 3445 евро за кв.м.

  • Медианная цена частных домов составляла 2850 евро за кв.м.

На фоне снижения в городе средней стоимости жилья сегмент элитного жилья приобретаемого в качестве курортного или инвестиционного наоборот демонстрирует прирост цен. Медианный уровень таковых составил в Сан-Ремо 6950 евро за кв.м. Это на 1,5% больше чем годом ранее и на 7,5% выше, чем пять лет назад. По сравнению с иными приморскими курортными городами Италии Сан-Ремо характеризуется средним уровнем цен. Стоимость жилья в морских здравницах Италии варьируется от 2250 до 15875 евро за кв.м.

В свою очередь средняя стоимость аренды жилой недвижимости в Сан-Ремо составила в феврале 2016 года 10 евро за кв.м. в месяц. Это соответствует данным месяцем ранее. По сравнению с февралем 2015 года медианная цена аренды увеличилась на 5%. При этом в двухлетней амплитуде стоимость аренды жилья осталась неизменной. Дороже всего в Сан-Ремо сдаются виллы. В феврале 2016 года их медианная цена аренды составила 11 евро за кв.м. Наименьшими ставками аренды отметились квартиры на мансардных этажах. Их ставки аренды составляли 9,4 евро за кв.м. в месяц. Оставшиеся типы жилья сдавались по цене от 9,5 до 10 евро за кв.м. в месяц.

Рынок жилой недвижимости Сан-Ремо характеризуется сильным сезонным колебанием цен, что обуславливается курортным статусом самого городка. Именно событийный туризм является драйвером значительных ценовых колебаний. Частный пример таковых можно отметить в феврале 2015 года. Во время проведения музыкального фестиваля стоимость продажи жилья в городе увеличивается в среднем на 11%. В этот же период стоимость аренды возрастает примерно на три четверти, что вынуждает снимать жилье на неделю по средним месячным ценам. Подобные колебания цен являются редкими, но показательными для рынка недвижимости Италии.

Прогнозы

В 2016 году на рынке жилой недвижимости Сан-Ремо ожидается улучшение ключевых характеристик. Вероятнее всего произойдет замедление снижения цен. В худшем случае спад таковых будет в два раза меньше чем в 2015 году. Т.е. снижение средней стоимости жилья составит лишь 2%. При наиболее оптимистичном сценарии стоимость недвижимости останется стабильной. Одновременно с этим произойдет некоторое сокращение средних сроков экспозиции. Длительность таковой будет смещаться к минимальному промежутку времени в размере 130 дней. Объемы реализации жилья могут увеличится на 10%-20% и приблизится к максимальным для Сан-Ремо 2500 единицам в год. В это же время ставки аренды останутся стабильными или поднимутся не выше средних 10,5 евро за кв.м. Это в совокупности с замедлением спада или стабилизацией стоимости жилья окажет нисходящее давление на уровень арендной доходности. Таковой может с 3,75% сократится до 3,5%.

Содействовать восстановлению рынка недвижимости будут, как растущий туристический поток, так и восстановление итальянской экономики, что в целом оказывает восходящее давление на общенациональный рынок недвижимости. Так провинцию Империя (Imperia) в которой располагается Сан-Ремо, за 2015 год посетило 128 тыс. туристов, что на 6% больше чем годом ранее. В 2016 году прирост ВВП страны должен составить 1,4%. В то время как потребительские расходы и промышленное производство увеличатся на 1,5% и 1,6%. Прирост общих инвестиций в экономику должен составить 1,8%. Безработица снизится с 11,9% до 11,4%. В целом же 2016-2017 года станут периодом стабилизации рынка недвижимости Сан-Ремо и благоприятных условий для вложений в недвижимость. Это позволяет рассматривать данное время в качестве оптимального периода для приобретения жилья, как для собственных нужд, так и в инвестиционных целях.

* Города с населением от 50 до 100 тыс. человек

Исследование осуществлено при содействии консультанта Кулюк П.В.

#Вторичный рынок #Жилая недвижимость

Просмотров: 4



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

База в Чехии

1100 кв.м., Карловы Вары

Таунхаус в Краснодаре

127 кв.м., 2.7 сот., Российская улица, Российская ул.

Земельный участок в Серпуховском районе Московской области

10 сот., Дракино (деревня)

Земельный участок в Анапе

3.79 сот., 3А мкр-н