Нотариус Алексей Комаров "Новый налог на недвижимость: чего ждать собственникам?"

С 1 января 2015 года начнет действовать 284-ФЗ, по которому налог на недвижимое имущество для граждан будет начисляться по новой схеме.

Сейчас налог на недвижимость рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости жилья. С будущего года он будет рассчитываться исходя из кадастровой. О возможных последствиях этих новаций мы беседуем с нотариусом Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексеем Комаровым.

- Алексей Викторович, как Вы оцениваете существующую процедуру определения кадастровой стоимости объектов недвижимости? Ведь именно на ее основе будет определяться налог…

- К сожалению, существующие методы определения кадастровой стоимости абсолютно непрозрачны.

Единственный документ, который регламентирует вопросы оценки – это приказ Министерства экономического развития РФ №358 «Об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости» от 3.11.2006. Но этот нормативный акт устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки – конкретика же оставлена на усмотрение самих оценщиков.

По факту, стоимость конкретного объекта определяют не на основании его индивидуальных характеристик, а методом сравнения однородных объектов недвижимости – так называемой статистической модели. Для ее построения используют данные рынка: анализируют структуру спроса, цену сделок и предложений, арендные ставки. Но рынок недвижимости непрозрачен: к примеру, реальная цена сделки может отличаться в 5-6 раз от той, которая указана в договоре купли-продажи. Потому, получить достоверную информацию, на основе которой можно бы было построить реальную статистическую модель, практически невозможно. Другими словами, кадастровая оценка дает лишь приблизительное представление о стоимости объекта.

- А насколько отличается кадастровая стоимость жилья от рыночной? Вспомним, что еще в 2012 году ГУИОН не учитывал ряд важнейших факторов, которые влияют на рыночную цену – например, местоположение объекта. Может ли теперь, с учетом переоценки, измениться налоговые ставки?

- Приведу пример – кадастровая оценка квартиры площадью 67 кв. м в центре Петербурга составляет 2,7 млн рублей. Рыночная цена такого объекта – более 5 млн. Но есть и обратные примеры, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Все это подтверждает хаотичность методики определения кадастровой оценки, которая является ничем иным, как «средней температурой по больнице». По сути, законодатели загнали себя в смысловой тупик, патовую ситуацию, найти выход из которой будет затруднительно. Возможно, имеет смысл учесть опыт развитых стран, где налог уплачивается исходя из стоимости проданного объекта. А во избежание злоупотреблений с ценой сделки ее проведение всегда контролирует юрист или нотариус. Такая схема позволяет без труда определить сумму налога – исходя из реальной стоимости объекта, определенной рынком.

- Как считаете, изменится ли конъюнктура рынка недвижимости Петербурга после введения новой схемы расчета налога?

- Новый закон устанавливает базовую величину оплаты налога в размере 0,1% от оценки помещения. Максимальное значение – 0,3% - может быть принято субъектом РФ. Но даже если в Петербурге установят такой коэффициент, ежегодная ставка налога для среднестатистической двухкомнатной квартиры составит порядка 8 тыс. рублей. Что, на самом деле, не критично. К тому же, отпугнуть с рынка недвижимости высоким налогом можно разве что крупных инвестиционных покупателей, чаще всего – иностранцев. Но они не вкладываются в жилую недвижимость России. Отечественные инвесторы, как и собственники жилья эконом-класса банально перестают платить налог, если считают его завышенным. Выселить собственника из квартиры невозможно, если его жилье единственное – это требование 446-й статьи Гражданского процессуального кодекса РФ.