РОСРИЭЛТ

Нотариус Алексей Комаров "Новый налог на недвижимость: чего ждать собственникам?"

27.03.2015

С 1 января 2015 года начнет действовать 284-ФЗ, по которому налог на недвижимое имущество для граждан будет начисляться по новой схеме.

Сейчас налог на недвижимость рассчитывается на основе инвентаризационной стоимости жилья. С будущего года он будет рассчитываться исходя из кадастровой. О возможных последствиях этих новаций мы беседуем с нотариусом Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексеем Комаровым.

- Алексей Викторович, как Вы оцениваете существующую процедуру определения кадастровой стоимости объектов недвижимости? Ведь именно на ее основе будет определяться налог…

- К сожалению, существующие методы определения кадастровой стоимости абсолютно непрозрачны.

Единственный документ, который регламентирует вопросы оценки – это приказ Министерства экономического развития РФ №358 «Об утверждении методических рекомендаций определения кадастровой стоимости» от 3.11.2006. Но этот нормативный акт устанавливает общие правила проведения кадастровой оценки – конкретика же оставлена на усмотрение самих оценщиков.

По факту, стоимость конкретного объекта определяют не на основании его индивидуальных характеристик, а методом сравнения однородных объектов недвижимости – так называемой статистической модели. Для ее построения используют данные рынка: анализируют структуру спроса, цену сделок и предложений, арендные ставки. Но рынок недвижимости непрозрачен: к примеру, реальная цена сделки может отличаться в 5-6 раз от той, которая указана в договоре купли-продажи. Потому, получить достоверную информацию, на основе которой можно бы было построить реальную статистическую модель, практически невозможно. Другими словами, кадастровая оценка дает лишь приблизительное представление о стоимости объекта.

- А насколько отличается кадастровая стоимость жилья от рыночной? Вспомним, что еще в 2012 году ГУИОН не учитывал ряд важнейших факторов, которые влияют на рыночную цену – например, местоположение объекта. Может ли теперь, с учетом переоценки, измениться налоговые ставки?

- Приведу пример – кадастровая оценка квартиры площадью 67 кв. м в центре Петербурга составляет 2,7 млн рублей. Рыночная цена такого объекта – более 5 млн. Но есть и обратные примеры, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Все это подтверждает хаотичность методики определения кадастровой оценки, которая является ничем иным, как «средней температурой по больнице». По сути, законодатели загнали себя в смысловой тупик, патовую ситуацию, найти выход из которой будет затруднительно. Возможно, имеет смысл учесть опыт развитых стран, где налог уплачивается исходя из стоимости проданного объекта. А во избежание злоупотреблений с ценой сделки ее проведение всегда контролирует юрист или нотариус. Такая схема позволяет без труда определить сумму налога – исходя из реальной стоимости объекта, определенной рынком.

- Как считаете, изменится ли конъюнктура рынка недвижимости Петербурга после введения новой схемы расчета налога?

- Новый закон устанавливает базовую величину оплаты налога в размере 0,1% от оценки помещения. Максимальное значение – 0,3% - может быть принято субъектом РФ. Но даже если в Петербурге установят такой коэффициент, ежегодная ставка налога для среднестатистической двухкомнатной квартиры составит порядка 8 тыс. рублей. Что, на самом деле, не критично. К тому же, отпугнуть с рынка недвижимости высоким налогом можно разве что крупных инвестиционных покупателей, чаще всего – иностранцев. Но они не вкладываются в жилую недвижимость России. Отечественные инвесторы, как и собственники жилья эконом-класса банально перестают платить налог, если считают его завышенным. Выселить собственника из квартиры невозможно, если его жилье единственное – это требование 446-й статьи Гражданского процессуального кодекса РФ.


Статью разместила компания «Комаров Алексей Викторович»

#Юридический справочник

Просмотров: 75 | ID: 1130



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Ипотека от «Газпромбанка» в «Балтийской жемчужине» теперь еще доступнее

Один из крупнейших системообразующих банков России «Газпромбанк» снизил ставку по ипотеке на все объекты «Балтийской жемчужины».

Итоги 2017 года: Рынок складской недвижимости приходит в баланс

Эксперты A Plus Development подвели итоги года на рынке складской и индустриальной недвижимости, а также выделили ключевые тенденции развития отрасли в 2018 году.

Эксперты зафиксировали рост повторных покупок недвижимости в 2017 году

В ЖК "Триумф Парк" доля повторных покупок за последний год существенно возросла. Девелопер проекта Mirland Development отмечает также рост спроса на квартиры в 3 квартале 2017 года в проекте на 40% (по сравнению с аналогичным показателем предыдущего года) в связи с высоким уровнем готовности строящихся очередей и оживлением экономической ситуации.

СК «Муринский» доказал преимущество своих панелей перед стенами из кирпич-монолита и газобетона

Стены из сборного железобетона строительного комбината «Муринский» (СК «Муринский») – теплее на 23% и тише на 15%, чем стены из кирпич-монолита и газобетона. Таковы результаты исследования Санкт-Петербургского Государственного архитектурного университета.

Служба идёт, квартира строится

За последние полгода специалисты отдела долевого строительства АН «РЕАЛ ЛИДЕР» наблюдают рост интереса на квартиры в новостройках Санкт-Петербурга по военной ипотеке. Причем приобрести их хотят не только военнослужащие Северо-Западного округа, но и других регионов России.

Апартаменты: жить или сдавать?

Интерес к апартаментам в последние годы неуклонно растет. На московском рынке недвижимости он уже закрепился. В Петербурге апарт-комплексы также строят известные застройщики.

Что объединяет риэлторов и художников Петербурга

С 1 по 19 февраля в Союзе художников на Большой Морской, 38 проходит большая выставка акварелей. Инициатор ее проведения Владимир Колбасов – художник, известный своим необычным взглядом на старый Петербург, который он и выражает в своих картинах. Одним из спонсоров выставки выступило отделение «Северное» агентства недвижимости РЕАЛ. О творческом подходе, который объединяет художников и риэлторов, мы попросили рассказать Владимира Колбасова.

Свой бизнес: аренда или собственность

Задумывая развивать свой бизнес, человек не всегда может учесть все нюансы, влияющие на эффективность и прибыльность. Вот здесь и требуется грамотная консультация. Как специалист по недвижимости может помочь увидеть большие перспективы малому предпринимателю.

Арендный бизнес в Санкт-Петербурге: рейтинг арендаторов 2016 г.

Арендный бизнес в последнее время становится все более популярным среди инвесторов, о чем свидетельствует в том числе количество сделок: за период с апреля по июль 2016 года в Санкт-Петербурге было продано порядка 80% объектов, выставленных на продажу с начала года.

Три этапа формирования затрат на элитное строительство: поиск земельного участка, проектирование, девелопмент

На текущий момент сегмент элитной недвижимости занимает порядка 5-10 % относительно общего объема рынка жилой недвижимости культурной столицы. Традиционно сегмент стабильно переживает кризис – стартуют новые проекты, а девелоперы скупают пятна, привлекательные для застройки. По словам Александра Матеши, управляющего партнера, директора по развитию и реализации проектов компании «Еврострой-Развитие», процедура покупки земли является одним из ключевых факторов в формировании затрат на проект. Также эксперт обозначил дефицит земельных участков под максимально элитное строительство.


Производственно - складское помещение в Санкт-Петербурге

2000 кв.м., Фрунзенский район, Софийская ул.

Склад в Санкт-Петербурге

10000 кв.м., Фрунзенский район, Софийская ул.

Производственный цех / база в Санкт-Петербурге

9000 кв.м., Красносельский район, Красносельское (Горелово) ш.

Склад в Санкт-Петербурге

2500 кв.м., Московский район, Кубинская ул.

Жилой дом в Переславском районе Ярославской области

90 кв.м., 10 сот., Соловеново (деревня)

Квартира в Иркутске

2ком., 65 кв.м., Октябрьский район, Верхняя Набережная ул.

Торговые площади в Чехии

300 кв.м., Прага

Производственно - складское помещение в Санкт-Петербурге

2000 кв.м., Фрунзенский район, Софийская ул.