Российская недвижимость – не дешева, зато проста и стара, покупают ее россияне в основном для себя
Предложение и спрос
В подавляющем большинстве российских городов за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи отсутствует или крайне слабо представлен сегмент элитной недвижимости. При этом в Сочинаблюдается противоположная ситуация. Всесоюзный курорт застраивается преимущественно «элиткой» или проектами бизнес-класса. На этом фоне в двух столицах жилья высшего ценового сегмента предостаточно. Однако в первопрестольной недорогое жилье фактически полностью вытеснено за МКАД, а в Санкт-Петербурге оно все еще полноценноприсутствует в административных границах города. Это в плане соотношения цена/качество позволяет назвать «северную пальмиру» наиболее приемлемым для приобретения жилья мегаполисом России.
Вместе с тем ограниченное развитие «элитки» на периферии обуславливается слабым спросом и низкой платежеспособностью основной массы россиян. Недостаточное развитие ипотеки (по сравнению с зарубежными странами) не позволяет компенсировать разрыв между реальными доходами и ценами на жилье высшего ценового сегмента. Действующие государственные программы так же нацелены на развитие низшего ценового сегмента рынка. При этом основной спрос населения приходится на одно или двухкомнатные квартиры.
Складывающаяся ситуация не совсем удовлетворяет строителей, традиционно зарабатывающих на дорогих проектах больше, чем на дешевых. Однако они не в состояниисколь либо существенно повлиять на состояние спроса.Вследствие чего многоэтажная застройка представлена в российских городах преимущественно дешевыми типовыми проектами, реализуемыми с использованием кирпича, панельной или монолитнойтехнологии строительства.
На этом фоне доминирование многоквартирных домов в жилом фонде некоторых городов не столь очевидно. Например, в Астрахани 40% жилья представлено деревянными, камышитовыми или глинобитными домами. Еще одним бичом российских городов является ветхое жилье. Более других крупных городов им наделен Якутск. Много ветхого жилья и в Архангельске, где значительная часть центра застроена деревянными домами.
Цены
Столь высокая концентрация устаревшего и ветхого жилья существенно понижает во многих крупныхгородах средний уровень цен на жилье. Однако последнее дорого не в арифметическом измерении, а в недостаточности доходов населения. Так цены на жилье в отдельных городах в декабре 2011 г. складываются следующим образом:
| Название города | Стоимость квартир за кв.м. | Стоимость частных домов за объект |
| Астрахань | 33 941 руб. за кв.м. | 5 234 429 руб. |
| Владивосток | 63 853руб. за кв.м. | 5 695 402 руб. |
| Екатеринбург | 53 384 руб. за кв.м. | 5 782 495 руб. |
| Казань | 45 605 руб. за кв.м. | 4 081 404 руб. |
| Краснодар | 43 431 руб. за кв.м. | 7 276 354 руб. |
| Нижний Новгород | 42 298 руб. за кв.м. | 4 279 291 руб. |
| Новосибирск | 47 519 руб. за кв.м. | 4 540 107 руб. |
| Ростов-на-Дону | 52 950 руб. за кв.м. | 5 336 570 руб. |
| Сочи | 75 459 руб. за кв.м. | 22 763 869 руб. |
| Уфа | 47 869 руб. за кв.м. | 3 671 000 руб. |
| Ярославль | 43 379 руб. за кв.м. | 3 348 060 руб. |
| Санкт-Петербург | 81 411 руб. за кв.м. | 8 664 732 руб. |
| Москва | 151 755 руб. за кв.м. | 11 569 509 руб. |
| Россия | 43 952 руб. за кв.м. | 5 457 705 руб. |
Говоря о ценах, стоит отметить их стабилизацию, и даже незначительный рост в большинстве российских городов. При этом дальнейшая ценовая динамика во многом будет зависеть от соотношения предложения и спроса. Из рассмотренных городов лишь в Благовещенске отмечается баланс между предложением и спросом. Во всех остальных городах превышающее спрос предложение вряд ли сможет содействовать росту цен. Вследствие этого последним стоит уповать в собственном росте на улучшение условий ипотечного кредитования, рост экономики и доходов населения.
Инвестиции
Вышеозначенные факторы могут так же содействовать возникновению инвестиций и как следствие развитию региональных рынков недвижимости претендующих на привлечение капитала в общероссийском масштабе. Например, таким спящим рынком остается Алтай рекреационная недвижимость которого не получает слабого развития вследствие малой инвестиционной активности российского населения.
Последнее малоинвестирует не только в Алтай. С учетом отсутствия на российском рынке недвижимости многих из традиционных для «запада» инвестиционных инструментов (например, REITs фондов) вложения осуществляются лишь в ценные бумаги крупнейших девелоперов или в новостройки и участки без подряда. При этом по настоящему инвестиционными рынками недвижимости в стране обладают Москва, Санкт-Петербург и Сочи. В большинстве же российских городов практически вся недвижимость приобретается горожанами «для себя». Например, так происходит в Ставрополе.
Прогноз
Резюмируя вышеизложенное,стоит отметить, что при благоприятном макроэкономическом прогнозе стоимость жилья в российских мегаполисах будет расти темпами соответствующими или слегка превышающими инфляцию. Инвестиционная активность россиян при всех вариантах еще долго не будет сконцентрирована на рынке недвижимости за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи.
На этом фоне структура вводимого жилья может под давлением правительства можетизмениться в пользу малоэтажных жилых домов. Однако в сегменте многоэтажек по-прежнему будут доминировать не дорогие типовые дома эконом-класса. С учетом предложения доминирующего над спросом инизкой инвестиционной активности генератором строительства будет являться «жилищный вопрос» и ветшающий жилой фонд. Этого будет скорее достаточно для поддержания ежегодной площади новостроек в пределах 50-65 млн. кв. метров, но не резкого ее увеличения.
