Недвижимость Сочи: Налог на роскошь.
Как бы не назвался данный законопроект-налог на роскошь, на недвижимость, на сверхпотребление или на сделки с недвижимостью, смысл его прежде все в налогообложении физических лиц относящихся к категории людей с высокими доходами. Этот налог может войти как в существующие налоги на землю и на имущество, так стать и объединяющим налогом на объект недвижимости. Не исключен и третий вариант, когда данный налог будет существовать отдельно от имущественного и земельного налога.
Из параметров выскочивших из «ящика Пандоры»правительства РФ проскальзывает цифра 1000 кв. метров. «Это тот объект недвижимости, который будет считаться роскошью» - считает замминистра экономического развития Станислав Воскресенский, добавляя: «Для нас главное, чтобы под этот налог не попал средний класс».
Если налог действительно будут считать по критериям предложенным замминистра правительства РФ, то есть будут облагаться дома и площадью свыше 1000 квадратных метров, на рынке Сочи это не скажется ни как. В открытой продаже в базе недвижимости олимпийской столицы, есть две виллыи четыре особняка около 1000 кв. метров. Еще несколько домов площадью 1000 кв.метров находятся в закрытых коттеджных поселках, но на то они и закрытые поселки, чтоб об их содержимом можно было только догадываться. Хотя, что мешает владельцам раздробить данный объект недвижимости на несколько долей, причем совершенно отдельно зарегистрированных документально, будет таунхаус на 2-х хозяев по 500 кв. метров на каждого. Но даже если вдруг все 10 владельцев данных особняков на территории Сочи проявят гражданскую сознательность и оплатят налоги, это будет не существенное пополнение бюджета города.
По действующему налоговому кодексуналог на землю считается с кадастровой стоимости, сейчас в Сочи на большинство участков земли кадастровая стоимость намного выше рыночной. Частенько даже продавцы земельных участков в Сочи этим апеллируют, вот кадастр оценил во столько – то, а я продаю дешевле. Но какие из этих участков можно считать роскошью.
Проводя аналогию с 1000 кв. метров на объект недвижимости, это три хороших загородных дома по 250-300 кв.метров каждый, значит роскошью можно считать земельный участок в три-четыре раза больший площадью чем средний по Сочи.
То есть если в налог на роскошь войдут земельный участки свыше 20 соток, таких лендлордов в черноморской столице не мало, только в открытой продаже предлагается более 70 таких участков. Кстати из шести элитных домов находящихся в открытом «прайсе», площадью около 1000 кв. метров, только у одного из них участок более 20 соток. Но ведь и земельные наделы закон никак не запрещает дробить, причем часто крупные участки в Сочи, и так состоят из двух-трех смежных участков.
Некоторое время назад уже будировался такой подход в налогообложении недвижимости, как введение прогрессивного налога на владельцев второй, третьей и последующей недвижимости, однако уже тогда явно прослеживалась возможность ухода от этого налога путем переоформления недвижимости на афилированных лиц. В предложении взимать налог с площади объекта недвижимости или площади земельного участка тоже прослеживается неприкрытая возможность легко уйти от налога путем дробления недвижимости надоли или отдельные объекты меньшей площади.
Еще один фискальный путь взимания налога на сверхпотребление, это налогообложение доходов со сделок с недвижимостью. Сейчас эту процедуру регулирует 220 ст. НК РФ, судя по собранным налогам по данной статье, она малоэффективна. Неудивительно, при закрытости информации о рыночной стоимости сделок с недвижимостью, очень сложно взимать 13% налог, еще сложнее будет взимать его, если цифра налога вырастит.
Последнее предложение звучащие из уст инициаторов закона, применить для установления коэффициентов налогообложения - территориальное зонирование. Городское зонирование в Сочи уже применялось для выкупа земель попадающих под олимпийские нужды, но территориальное зонирование включало оценку земли по лишь одному хоть и самому важному критерию – месторасположению. Получалось, что земельный участок в Центре Сочи в 50 метрах от железнодорожного полотна оценивался в 1,5 млн. рублей за сотку, из-за близости к Центру, а участок Хостинском районе с изумительным видом на море, в тихом рекреационном месте по цене в три раза ниже. С учетом того, что в связи с олимпийским строительством дополняется городская инфраструктура, возникают новые территориальные социумы, очень сложно датькорректную оценку тому или иному району города в свете текущих изменений.
Не целесообразно использование абсолютной цены недвижимости в качестве налогооблагаемой базы по налогу на роскошь, давайте представим что средняя стоимость квадратного метра на «вторичном» рынке в Сочи около 90 тыс. рублей за м2, а в городе - миллионике Омске средняя цена «вторички» 45 тыс. рублей, и если провести черту сверхроскоши, например по недвижимости стоимостью свыше семи миллионов рублей, то в Омске действительно большинство «элитки» окажется за чертой, и средний класс, возможно, не пострадает, а в Сочи даже держатели свидетельства о праве собственности на обычную кирпичную квартиру «сталинку» 1956 года постройки попадут под сверхроскошь.
Главный постулат заключается в том, что страна у нас одна, но она очень большая, и применять общие федеральные нормы гораздо сложнее, чем региональные и даже муниципальные. Поэтому при сборе налога на роскошь, нужно обязательно учитывать особенности региональных и муниципальных рынков недвижимости.
Можно ли после 20 лет приватизации, когда большинство квартир и земельных участков получено на безвозмездной основе, говорит о недвижимости как о предмете роскоши?Безусловно, повышение налога на недвижимость должно быть постепенным, как и любых других налогов приходящихся на физических лиц, для развития государства и общества это очень важно. И все-таки на данном этапе развития государства налог на недвижимость стоит взимать как отдельный налог, а налог на сверхпотребление или роскошь как отдельный.
Более логичным обложить налогом на сверхпотребление автомобили, потому ТС никто не получал безвозмездно от государства, то есть бесплатно, значит человек сумев заработать может и платить налог. Не думаю что после изъятия сверхдоходов через повышения налога на ТС, большинство жителей пересядет на малолитражки. Во всяком случае, не в ближайшее время, и не в нашем городе, все-таки встречают у нас по одежке…….
Подгорнов Дмитрий, руководитель ИК «Перекресток-Сочи»
