РОСРИЭЛТ

Недвижимость Сочи: Налог на роскошь.

12.03.2012

Самый обсуждаемый законопроект 2012 года это введение налога роскошь, как данный налог повлияет на самую южную инвестиционную точку России, на недвижимость Сочи.

Как бы не назвался данный законопроект-налог на роскошь, на недвижимость, на сверхпотребление или на сделки с недвижимостью, смысл его прежде все в налогообложении физических лиц относящихся к категории людей с высокими доходами. Этот налог может войти как в существующие налоги на землю и на имущество, так стать и объединяющим налогом на объект недвижимости. Не исключен и третий вариант, когда данный налог будет существовать отдельно от имущественного и земельного налога.

Из параметров выскочивших из «ящика Пандоры» правительства РФ проскальзывает цифра 1000 кв. метров. «Это тот объект недвижимости, который будет считаться роскошью» - считает замминистра экономического развития Станислав Воскресенский, добавляя: «Для нас главное, чтобы под этот налог не попал средний класс».

Если налог действительно будут считать по критериям предложенным замминистра правительства РФ, то есть будут облагаться дома и площадью свыше 1000 квадратных метров, на рынке Сочи это не скажется ни как. В открытой продаже в базе недвижимости олимпийской столицы, есть две виллы и четыре особняка около 1000 кв. метров. Еще несколько домов площадью 1000 кв.метров находятся в закрытых коттеджных поселках, но на то они и закрытые поселки, чтоб об их содержимом можно было только догадываться. Хотя, что мешает владельцам раздробить данный объект недвижимости на несколько долей, причем совершенно отдельно зарегистрированных документально, будет таунхаус на 2-х хозяев по 500 кв. метров на каждого. Но даже если вдруг все 10 владельцев данных особняков на территории Сочи проявят гражданскую сознательность и оплатят налоги, это будет не существенное пополнение бюджета города.

По действующему налоговому кодексу налог на землю считается с кадастровой стоимости, сейчас в Сочи на большинство участков земли кадастровая стоимость намного выше рыночной. Частенько даже продавцы земельных участков в Сочи этим апеллируют, вот кадастр оценил во столько – то, а я продаю дешевле. Но какие из этих участков можно считать роскошью.

Проводя аналогию с 1000 кв. метров на объект недвижимости, это три хороших загородных дома по 250-300 кв.метров каждый, значит роскошью можно считать земельный участок в три-четыре раза больший площадью чем средний по Сочи.

То есть если в налог на роскошь войдут земельный участки свыше 20 соток, таких лендлордов в черноморской столице не мало, только в открытой продаже предлагается более 70 таких участков. Кстати из шести элитных домов находящихся в открытом «прайсе», площадью около 1000 кв. метров, только у одного из них участок более 20 соток. Но ведь и земельные наделы закон никак не запрещает дробить, причем часто крупные участки в Сочи, и так состоят из двух-трех смежных участков.

Некоторое время назад уже будировался такой подход в налогообложении недвижимости, как введение прогрессивного налога на владельцев второй, третьей и последующей недвижимости, однако уже тогда явно прослеживалась возможность ухода от этого налога путем переоформления недвижимости на афилированных лиц. В предложении взимать налог с площади объекта недвижимости или площади земельного участка тоже прослеживается неприкрытая возможность легко уйти от налога путем дробления недвижимости на доли или отдельные объекты меньшей площади.

Еще один фискальный путь взимания налога на сверхпотребление, это налогообложение доходов со сделок с недвижимостью. Сейчас эту процедуру регулирует 220 ст. НК РФ, судя по собранным налогам по данной статье, она малоэффективна. Неудивительно, при закрытости информации о рыночной стоимости сделок с недвижимостью, очень сложно взимать 13% налог, еще сложнее будет взимать его, если цифра налога вырастит.

Последнее предложение звучащие из уст инициаторов закона, применить для установления коэффициентов налогообложения - территориальное зонирование. Городское зонирование в Сочи уже применялось для выкупа земель попадающих под олимпийские нужды, но территориальное зонирование включало оценку земли по лишь одному хоть и самому важному критерию – месторасположению. Получалось, что земельный участок в Центре Сочи в 50 метрах от железнодорожного полотна оценивался в 1,5 млн. рублей за сотку, из-за близости к Центру, а участок Хостинском районе с изумительным видом на море, в тихом рекреационном месте по цене в три раза ниже. С учетом того, что в связи с олимпийским строительством дополняется городская инфраструктура, возникают новые территориальные социумы, очень сложно дать корректную оценку тому или иному району города в свете текущих изменений.

Не целесообразно использование абсолютной цены недвижимости в качестве налогооблагаемой базы по налогу на роскошь, давайте представим что средняя стоимость квадратного метра на «вторичном» рынке в Сочи около 90 тыс. рублей за м2, а в городе - миллионике Омске средняя цена «вторички» 45 тыс. рублей, и если провести черту сверхроскоши, например по недвижимости стоимостью свыше семи миллионов рублей, то в Омске действительно большинство «элитки» окажется за чертой, и средний класс, возможно, не пострадает, а в Сочи даже держатели свидетельства о праве собственности на обычную кирпичную квартиру «сталинку» 1956 года постройки попадут под сверхроскошь.

Главный постулат заключается в том, что страна у нас одна, но она очень большая, и применять общие федеральные нормы гораздо сложнее, чем региональные и даже муниципальные. Поэтому при сборе налога на роскошь, нужно обязательно учитывать особенности региональных и муниципальных рынков недвижимости.

Можно ли после 20 лет приватизации, когда большинство квартир и земельных участков получено на безвозмездной основе, говорит о недвижимости как о предмете роскоши? Безусловно, повышение налога на недвижимость должно быть постепенным, как и любых других налогов приходящихся на физических лиц, для развития государства и общества это очень важно. И все-таки на данном этапе развития государства налог на недвижимость стоит взимать как отдельный налог, а налог на сверхпотребление или роскошь как отдельный.

Более логичным обложить налогом на сверхпотребление автомобили, потому ТС никто не получал безвозмездно от государства, то есть бесплатно, значит человек сумев заработать может и платить налог. Не думаю что после изъятия сверхдоходов через повышения налога на ТС, большинство жителей пересядет на малолитражки. Во всяком случае, не в ближайшее время, и не в нашем городе, все-таки встречают у нас по одежке…….

Подгорнов Дмитрий, руководитель ИК «Перекресток-Сочи»


Статью разместила ИК «Перекресток»

Перекресток

Просмотров: 146 | ID: 246



Комментарии

Александр, alex_dobrovol@mail.ru, 2012-03-13 17:42:19

Налог на роскошь и налог на недвижимость - это одно и тоже? По моему это все таки разное, и если в налоге на роскошь речь идет о площадях более 1000 кв.м., то в налоге на недвижимость упоминяется квартира более 50 кв.м.

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то...

ЖК "Сокол" - единственный строящийся объект в центре Сочи

С каждым новым строительством в центральной части Сочи остаётся всё меньше мест для новых жилых комплексов. С учётом команды нынешнего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о прекращении застройки первой линии берега Черного моря, ценность комплекса "Сокол" возрастает в несколько раз.

"Лазурный Берег 2" - приватный комплекс с городом на ладони!

За последнее время в Сочи было построено достаточно большое количество новостроек разного уровня. Застройщики предлагали вид на море, свою небольшую территорию, местами развитую инфраструктуру. Но такого предложения, как комплекс "Лазурный Берег 2" в Сочи ещё не было.

Как приобрести коммерческую недвижимость в Сочи за полцены.

Сегодня средняя цена офисной недвижимости, определенная на основании стоимости объектов, внесенных пользователями в информационную базу сайта РОСРИЭЛТ и экспонируемых на страницах коммерческих объектов недвижимости г. Сочи за последние 3 месяца , находится на уровне 96000 рублей за один квадратный метр и имеет тенденцию к снижению порядка 5% за указанный временной период. А можно ли устремить это падение с 5 до 50 процентов? Оказывается это реально. Главное, чтобы назначение и расположение коммерческого объекта совпало с Вашими потребностями, а вот о безопасности такой сделки можно не беспокоиться. Итак, что делать?

ЖК "Посейдон". Пожалуй, единственный возводимый объект у моря, достойный внимания.

Компания "Черномор" подарила жителям и гостям курорта, планирующим постоянный переезд или отдых, отличный комплекс бизнес-класса, и подкрепила свой успех, когда привлекла одного из самых мощных подрядчиков города Сочи - компанию ALK++, причастную к строительству таких объектов, как комплекс "de Luxe" класса "Санторини", комплекса "Лазурный Берег" и "Лазурный Берег 2", "Бытха 2016" и многих других популярных комплексов.

Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством не только безопасна, но и выгодна.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Перспективы инвестирования в строительство объектов недвижимости в Сочи

Сочинские застройщики не строили «хаятов», «актёров», «пульманов», они строили для людей, стоили качественно и недорого. И сегодня у них возникают неплохие условия для конкуренции при сохранении двух важных составляющих: контроль над бизнесом и беспроцентные финансовые вливания. Банки им не соратники, выход – частные инвестиции в бизнес с пропорциональным распределением прибыли после реализации объекта капитального строительства. Инвесторы улавливаете мысль? Разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночным предложением может быть значительно больше ставки рефинансирования ЦБРФ.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Регистрируемся в домах на территориях сочинских садоводств. Алгоритм.

Как прописаться, если дом по документам «нежилой» и находится на садоводческой земле? ...Для всех уже стало очевидным, что с нашим законодательством возможно всё! Итак, что взять на вооружение. Во-первых, это Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г №7-П. В этом документе указывается на несоответствие постулатов Конституции Российской Федерации и запрета на прописку в дачных строениях. Во-вторых, Постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г., устанавливающее порядок самой регистрации, а также Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…», в-третьих, ФЗ №93 от 30.06.2006 «…о дачной амнистии…» и, конечно, Жилищный Кодекс РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».