Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства:

• материнский сертификат,
• программа для молодых семей,
• обеспечение жильём по социальному найму.

Кроме этого существуют варианты:

• возвратных дотаций,
• рассрочек платежей на безвозмездной основе,
• льготное кредитование
• и социальная ипотека.

Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

На сегодняшний день в России существуют превеликое количество кооперативов, разной формы, наиболее распространённые это жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), существование которых закреплено законодательством Российской Федерации.

ЖСК

ЖСК – это кооператив, состоящий из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса. Что это означает? Члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги, объединяя свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. 112 ЖК РФ), заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании. Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полном объёме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК. Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:

1. разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
2. долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица. Выплачивается всеми членами ЖСК.

После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (товарищество собственников жилья), именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают. Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости.

ЖНК

ЖНК- кооператив, создающийся не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома, хотя законом допускается и собственное строительство, но в объёме не более 20% кооперативных средств. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК и регулируются ФЗ-215 от 30 декабря 2004 года. Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет). Жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать семь основных финансовых нормативов, без выполнения которых кооператив лишается права привлекать новых членов:

1. норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;
2. норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;
3. норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;
4. норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;
5. норматив максимальной задолженности членов кооператива;
6. норматив долговой нагрузки кооператива;
7. норматив задолженности членов кооператива.

В качестве примера подсчитаем: участвуя в жилкооперативе (ЖК), мы приобретаем квартиру стоимостью 5 млн руб. Размер ссуды пусть будет равен половине стоимости квартиры, то есть 2,5 млн руб. Сумму членских взносов определим в соответствии со средними показателями действующих на сегодняшний день кооперативов - 5 % от размера ссуды (125 тыс. руб.). Плюс около 75 тыс. руб. (1,5-3 % от размера ссуды) в год надо перечислять в резервный фонд. Кроме того, размер платежей будет увеличен на сумму налога на доходы физического лица (поскольку по налоговому законодательству бесплатный заем равноценен получению материальной выгоды) - проценты за пользование рублевой ссудой исчисляют, исходя из 3/4 действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком на день получения таких средств. Таким образом, пайщику ЖК предстоит платить около 20 тыс. руб. в месяц. При этом ежегодный взнос при выходе из кооператива вкладчику вернут.

ЖНК имеют ряд несомненных преимуществ:

• для вступления в ЖК не требуется никаких длительных предварительных процедур, как при обращении в банк за ипотечным кредитом; никаких ограничений по полу, возрасту, семейному положению, месту жительства нет;
• не нужно подтверждать свои доходы справкой или искать поручителей;
• можно приобрести жилье в любом населенном пункте нашей страны;
• поскольку паевые взносы могут быть использованы только на приобретение или строительство жилья, жилищные кооперативы достаточно надежны, к тому же они подлежат обязательной ежегодной аудиторской проверке;
• денежные средства пайщиков учитываются раздельно: членские взносы и паевые взносы зачисляются на отдельные банковские счета, то есть деньги не смешиваются и расходуются только на строго определенные цели;
• квартира приобретается после согласования с пайщиком и в строгом соответствии с требованиями, которые он изложил в заявлении при вступлении в ЖК;
• до покупки жилья член жилищного кооператива может изменить свои требования к нему, а также величину ежемесячного платежа, срок и сумму накопления, уменьшить время погашения оставшейся части паевого взноса;
• в квартиру можно въезжать тогда, когда накоплена всего 1/3 ее рыночной стоимости (при условии, что дом уже построен);
• возможен зачет стоимости имеющегося жилья в качестве паевого взноса, а также использование финансовой помощи, предоставляемой работодателями, профсоюзами или родственниками и друзьями;
• свой пай вкладчик вправе передать, продать или подарить другому члену ЖК, к тому же можно рассчитывать на покупку сразу двух квартир - например, родителям и детям;
• оставшуюся часть паевого взноса можно выплатить досрочно, а в случае выхода из ЖК - получить обратно сумму членских взносов.

Теперь о минусах

Вступление в любой кооператив ЖНК или ЖСК предполагает определённую долю риска, определяемую степенью порядочностью и компетентность людей входящих в правление кооператива, не смотря на то, что финансовая деятельность ЖНК находится под постоянным наблюдением органов финансового мониторинга ЦБ РФ, в соответствии с Законом.

Таким образом, чтобы стать пайщиком, вам надо выбрать квартиру и сделать вступительный взнос — в размере 15% от стоимости приглянувшегося жилья. 10% от этой суммы идет на паевой взнос, а 5% — на нужды кооператива, например, на зарплату администрации, председателю, управляющему. Здесь стоит сказать, что первоначальный паевой взнос не может быть меньше 50..100 тысяч рублей. А дальше график поступления паевых взносов, а также их суммы определяются правлением и пайщиком индивидуально — в соответствии с финансовыми возможностями последнего. Поэтому, прежде чем решиться вступать в ЖНК, стоит адекватно оценить уровень своего ежемесячного дохода и количество «свободных» денег, чтобы паевые взносы не превратились в непосильную ношу для вашего бюджета. Когда общая сумма внесенных вами паевых взносов достигнет 30 — 50% от стоимости жилья (в разных ЖНК могут быть разные финансовые планки), вам должны вручить ключи от долгожданной квартиры. Жилье переходит к вам в пользование, но не в собственность (пока вы не выплатите всю сумму, оно принадлежит кооперативу). С этого момента вы гасите оставшиеся 50-70% стоимости жилья, продолжая вносить ежемесячные платежи. Из так называемой «стадии накопления», которая длится два года, вы переходите в «стадию выкупа» квартиры в собственность. А ваши деньги идут на приобретение жилплощади другим членам кооператива, которые, как и вы ранее, находятся на накопительной стадии. Таков основной принцип схемы работы ЖНК — взаимное кредитование пайщиков, на чем, собственно, кооперативы и держатся.

В качестве актуального «живого» примера, предлагаю вам ознакомиться с деятельностью ЖК «БестВей», который в2014 году вышел на рынок с федеральной жилищной программой и за три года работы получил 11 государственных наград, а председатель кооперативаВасиленко Р.В. был удостоен ордена Адмирала Ушакова , за проявленный патриотизм и социальный вклад в развитие страны, награждение проходило в Кремле.

Упомянутая выше Федеральная жилищная программа помогает приобретать жилье тем людям, которым не хватает собственных средств на покупку жилья. Сегодня наиболее распространенный способ в таком случае – ипотека, но далеко не каждый может себе позволить воспользоваться данным способом кредитования по многим причинам (приличные переплаты, испорченная кредитная история, ограничение по возрасту, невозможность подтверждения доходов, проблемы с приставами и т.д). Здесь женеобходимо только желание и осознание того, что лучше условий для приобретения недвижимостив России пока нет.

ЖК «БестВей» являемся жилищным кооперативом, в котором все риски сведены к минимуму, пайщик сам себе выбирает жильев любой точке РФ. В августе 2014 года в Сбербанке был открыт целевой счет кооператива, на который по договору паенакопления зачисляются деньги пайщика, на этом счете (согласно договора между кооперативом и банком) денежные средства не могут накапливаться суммой более, чем на покупку очередной квартиры, все это можно видеть в личном кабинете пайщика. Так как работа ЖК осуществляется, согласно Жилищногои Гражданского кодекса, то в случае необходимости производится полный возврат всех паевых взносов. Получается, что со счета Сбербанка деньги могут уйти только в двух направлениях: покупка жилья и возврат денег пайщику.

Положение кооператива определяется статьями Гражданского кодекса иГлавы 5 Жилищного кодекса, который регулирует все взаимоотношения пайщика и кооператива.

Через ЖК «БестВей» можно купить не только квартиру, но и коммерцию. Поэтому для начала нужно понять, насколько срочно нужна недвижимость, и какой она должна быть.

И так алгоритм действий:

1. Регистрация на сайте через консультанта.
2. Заявление о вступлении в кооператив.
3. Вступительный взнос (данные средства идут на обеспечение жизнедеятельности кооператива и не являются возвратными), если объект стоит менее 1500 млн,руб., то взнос равен 1020 у.е. по курсу ЦБ РФ, еже ли больше 1500 млн.руб., то равен 2040 у.е.
4. 3аключается договор паенакопления и согласно этого договора вносится первоначальный паевой взнос в размере 35 (под 6%) - 50% (под 2%)на счет Сбербанка, либо по накопительной системе (копим 35% в течениигода ежемесячными взносами, либо по 10000 руб. – под 4%, 20000 руб. – под 3%, 30000 руб. – под 2%, 50000 руб. – под 1%).
5. Становимся в очередь, которая длится в среднем год, и вносим согласованными паевыми платежами на счет Сбербанка, эти средства будут аккумулироваться с 35-50% на покупку объекта.
6. Так же ежемесячно пайщик обязан платить по 1000 рублей членские взносы.
7. Когда подходит время покупки, пайщик сам выбирает объект недвижимости в любом городе РФ. Юрист ЖК оценивает объект, проверяет чистоту документов так, как кооператив несет ответственность за приобретаемое жилье, выносит своё заключение о характере сделки купли-продажи.
8. Заключается договор найма на выкупленную кооперативом недвижимость, проводится регистрация в УФРС, накладывается обременение со стороны пайщика.
9. Человек заселяется, прописывается со своей семьей, живет и расплачивается по займу согласно утверждённому графику.
10. После завершения оплаты объект переходит в собственность пайщика.

Однимиз важных моментов является тот факт, что в приведённом алгоритме нивелирован отрицательный вклад текущей инфляции, которая в зависимости от рыночной конъюнктуры приводит к перманентному росту стоимости понравившегося объекта, т.е. человек будет выплачивать разницу от той стоимостиквартиры, которая была зафиксирована на момент покупки кооперативом!

Если рассматриваемая тема, вам показалась интересной, звоните, проконсультирую по вопросам кооперативного строительства в Сочи и подскажу адрес сочинского офиса ЖК «БестВей».